二手房屋买卖纠纷问题
导读：
在2006年我在中介公司购买了一套还没产权证的房子,当时房东手上只有(商品房买卖合同)(个人住房贷款合同).我们就先在中介公司签定了(房地产经纪合同).并且房东答应把房子使用权先给我并可以先进行装修,待产权出来在进行过户,当时我就在中介公司下了2万定金,现在房东想违约,房东除了当时我们在合同里约定的违约赔偿2万和所有装修费用外,我是否可以要求房东赔偿我精神损失费,还有现在房价跟去年的房价要差很多,如果现在就我在去购买同样的面积，钱要多加个10万左右,房东如果现在违约,造成耽误了我买房时间，请问我有权要房东赔偿吗？中介公司有什么责任．
关于你就二手房屋买卖问题的咨询现答复如下：从你所介绍的情况来看，我们可以确认下列二个事实：
1、你与原来的房东就该房屋的买卖已签署了房屋买卖合同并支付了定金，同时房东在将该房屋交付给你们后你们对该房屋已进行了装修，由于房东当时未取得该房屋的产权证，而导致未办理房屋产权变更登记手续。
2、由于该房屋已升值，而房东也想按照合同约定赔偿2万元的违约金以及装修费用基础上与你解除原来所签定的房屋买卖合同。
对此，本律师认为：
从你所介绍的情况来目前主要存在二种争议。
一是认为房屋买卖合同应是无效合同，其理由是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”也就是说虽然签订了房屋协议，但由于双方未办理产权过户，原房东仍然是该房屋的真正所有权人，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权处分他人的财产”以及第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”，该合同应是无效。
第二种观点认为：双方之间签订的合同应是有效合同。最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第56条的规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”由此从双方签订协议并交付房屋时起，买方事实上已对该房屋享有物权的职能即占有、使用、收益和处分的权利，双方只是欠缺房屋产权转移过户的形式要件。而双方之间签订的合同是在在平等、自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，买卖行为应受法律的保护，签订的房屋买卖合同应当认定为合法、有效。
我是赞同第二种观点并提出建议如下：
1、在房屋买卖案件中，常常认为未到房地产管理部门办理房屋所有权转移登记的房屋买卖合同无效，实际上这种看法是错误的。如前所述，买卖后的产权登记不是合同生效的要求，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求，所以，是否办理房屋过户手续，影响的只是标的物的所有权是否依法转移，而买卖合同是一种债权，标的物是否转移对合同本身的效力并无影响。因此，若你们双方对是否应当办理房屋产权登记发生争议，你可以诉讼法院要求房东立即办理产权变更登记手续。当然，为维护你的权益也为避免房东恶意变更该房屋产权人，诉讼中，你可以向法院对该房屋提出诉讼保全措施（查封该房屋），以避免产权变更后出现的法律争议。
2、至于你所提到的损失问题，是否可以要求房东赔偿我精神损失费,还有现在房价跟去年的房价差的问题，我认为：精神损失肯定不能得到法律支持，如果对方不同意履行办理产权过户登记手续而造成的房屋价差损失是可以作为诉讼请求提出的。
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