新开楼盘量少价格贵二手房贷达人是怎么样练成的？
新开楼盘量少价格贵，不得已之下，大批购房者转战二手房市场，也由此促成了二手房贷款业务的快速升温。与新建商品房贷款不同，银行在二手房贷款方面更为谨慎，条条款款目不暇接，如若没有分析透其中究竟便草草与房主签约，一旦贷款审核未通过，损耗的不仅是时间，还有不符合放款条件给购房者带来的经济损失。为防止种种隐患成为现实，易贷中国将二手房贷款时需要重点注意的几大关键要素予以解析。
达人须知之一——评估价、合同价，谁是最高贷款额？
购房者或许会按照合同价精心的计算，看自己能贷多少钱，然后最后或许发现，银行的放贷数额居然“缩水”……
切莫忽视，银行会在购房者提交申请后进行
房产评估，而评估价一般低于市场价（特别是在如今房价陡增的现实下，几乎成为必然）。银行在确定放贷数额时，会根据合同价和评估价，选择二者中数额较低的乘以贷款成数，由此得出贷款额度。如此看来，购房者申请贷款前，一定要在首付资金上留有余地。
易贷中国提示，房龄、房屋的类型、地理位置等因素是房屋价格评估的重要依据，借款人应有所注意，房龄越低，地段越好，往往评估价格越高。
达人须知之二——到底该选择哪家银行贷款？
房贷作为银行个人贷款的主要业务点，选择面相对较广。仅以
上海来看，4家国有商业银行，13家股份制商业银行，形形色色的城商行和外资银行更是让人眼花缭乱。
其实，各家银行的房贷业务并不完全相同，贷款产品的业务细节也有所差异。借款人可以选择较为常见的房贷产品，综合银行的网点数量、还款便捷程度、以及是否为工资发放行等因素来选择。同时要注意，有的
银行房贷门槛相对宽松，有的银行优质客户优惠幅度大，这些都将是购房者选择银行时应当密切关注的。
达人须知之三——房龄与贷款年限有何关系？
银行在审批房贷申请时，对于房龄有着非常严格的要求，目前上海各银行普遍对于房龄的要求是不得超过20年，即1990年之前竣工的房产，银行是无法为其发放贷款的。
此外，多数银行执行的政策是房龄和贷款年限之和不得超过35年，如果房龄为15年，那么贷款的年限最长只有20年。而公积金贷款方面相对更为严格，易贷中国提示借款人，如若要申请上海的公积金住房贷款，应当注意房龄与贷款年限之和一般不得超过25年。
达人须知之四——怎么依据收入证明来断定还款能力？
在提交贷款申请时，借款人需要向银行提供能够证明海宽能力的证明，即所谓的收入证明，以此判断借款人在每个还款周期内的资金累积情况能否安全还款。银行往往会根据月供/月薪比来判断借款人还款能力是否合格，低于50%则视为还款能力，如高于50%则视为还款压力较大。
收入证明一般由借款人所在单位开具，已婚的申请人则可以提供夫妻双方的收入证明来申请贷款。另外，家庭的其他大额资产，如存款、债券、房产等也可作为还款能力考量依据，提交至银行，来代替收入证明。
达人须知之五——个人资信与申请条件有什么学问？
按照银行房贷的普遍规定，要求借款人年龄不得超过65岁，并且将65岁作为贷款年限的考量标准，如借款人已满50周岁，其贷款最长年限仅有15年。
除个人资质（个人收入、存款等）外，银行也异常重视借款人的个人信用记录，如果信用记录不良，会对贷款造成不利的阻碍，甚至会造成无法贷款。目前央行征信系统已全国联网，作为银行审批的参考依据，个人信用情况世界影响银行对借款人还款能力和还款诚信度的评估。目前的信用档案中，主要将信用卡、
房产抵押贷款和其他各类贷款作为主要内容。需要借款人注意的是，最容易犯错的地方往往是信用卡使用不当所造成的逾期及欠款问题，在这方面引港予以高度重视。
达人须知之六——还款方式如何选择？
目前主要的还款方式有等额本金、等额本息、固定利率，也有少数银行推出了双周供还贷业务，借款人应当谨记，不同的还款方式，适合的是不同的人群。等额本息较适合于有着稳定工作和收入的工薪阶层；等额本金适合前期能够承担较大还款压力的借款人，其后期所承担的还款压力将逐渐减小；双周供则适合部分双周薪制度的外企职员，以及有减轻利息支出想法的收入较为可观的白领人群。
易贷中国提示借款人，在选择还款方式时，不应一味的计算那种方式更节省利息，而是要将省息与还款压力综合考虑，一般情况下，月供不要超过家庭月收入的50%。
达人须知之七——利率和贷款比例变化如何？
目前，银行普遍已将首套房首付比例提升至3成，利率为基准利率的85折；二套房贷款首付比例提升至5成，利率为基准利率上浮10%。
公积金方面，以上海为例，无论之前是否使用过商业贷款，只要首次使用公积金，首付比例为房款（合同价和评估价的较低者）的30%，个人最多可申请30万元公积金贷款，家庭最多申请60万元，如家庭中有两名成员拥有补充公积金，则家庭申请额度可扩展为80万元。利率方面，公积金贷款五年期以上贷款利率按3.87%执行。了解贷款成数和利率，一方面有助于借款人对首付款和还款压力有提前判断，一方面是有助于借款人寻找适合自己需求的银行来申请贷款。
达人须知之八——从申请到放贷需要多久？
一次住房贷款的申请，其实要经过诸多部门通力配合才能完成，包括评估机构、担保机构、银行等。
购房者提交申请后，银行会对借款人的资质做详细审核，并交由评估机构作出评估结果，一般需要几个工作日来完成。此后，银行通常需要客户选定相应的担保服务机构，这样一来，银行在买卖双方过户后三至四天便可放款给原房主。从申请到放款，最快十天便可完成，但如遇银行信贷额度吃紧，则可能在放款时间上相应延后。
易贷中国认为，尽管申请的过程略显繁琐，同时借款人需要准备充足的相关材料，但买房毕竟是民生大事件，辛劳一次，幸福一生，这么点周折，相比之下就大致可以忽略不计了。
