如何计算二手房折旧费?
导读:
(1)建筑造价是核算折旧费的基础,由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成,是住宅经营中的进货价。它只应是住宅本身的进价,而不应包括其他费用。由于住宅的的年限长达几十年,甚至一百年,在这样长时期内物价变化很大,故一般均不以其原始造价为计算依据,而应按重置价格计算,即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。
(2)房屋的残值,是指房屋经过长期使用,失去使用价值后,经过拆除清理以后残留原建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用,它作为使用房屋的追回耗费,应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值,简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大,而且是在住宅报废后才能得到的,因此它与原值无法比较。在计算时,都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法,有时计算折旧时也采用残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为:钢筋混凝土结构为0;砖混结构为2%;砖木结构一等为6%;砖木结构二等为4%;砖木结构三等为3%;简单结构为0。
(3)折旧年限,是住宅价值转移的年限,它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命,或我经济寿命。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命,它受有形损耗的影响。折旧年限除与使用年限有关外,还受无形损耗的影响。
(4)房屋折旧费,其计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定,房屋一类的固定资产折旧,采用平均年限法,即定额折旧法。计算公式为:年折旧费=(造价-残值)/折旧年限或年折旧费=造价*(1-残值率)/折旧年限消费者在购买旧房时,也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为:旧房价格=造价-年折旧费*已使用年数。
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