二手房购买人如何避免风险
导读:
1、实地查看
购买二手房确定价格前必须去实地查看,了解该房目前是否处于出租状态。
法律规定,买卖不破租赁,如果出售的房层处于出租状态,那么,即使购房房层的产权,买受人也不能马上使用。实地查看时可对该小区的配套有一个全面了解,该房子四周是否有操音,油烟等环境污染源,房子是否有存在各类缺陷。一旦成交后发现以上非隐蔽问题,买受方很难再追究出售方责任,通常情况下将推定购买方在购买时是明知这些情况的。
2、了解产权状况
房屋是商品房、房改房、集资房、经济适用房等等中哪一类。因为除了商品房其他房子对进入市场交易都有一定的限制条件;土地使用权是属国有出让、国有划拨、还是集体土地使用权,如是国有划拔各地规定不同,有要求补交土地出让金的,有不要求的土地性质变更而可以过户的,如是集体土地使用权或是宅基地的就更要小心,现对集体土地的使用权控制很严,一般不允许转让。
在了解房屋和土地性质后,进一步了解该房产权属:
(1)查产权证是否有共有人,出售方是否产权人本人,如不是本人是否有可以确信的委托书;
(2)查房屋是否已被抵押、查封、转让、赠与、出卖给他人或改变房屋使用性质而使本转让行为无效的情况;
(3)除了商品房以外的房产,是否已取得上市资格和取得相关权利人、优先购买权人的同意等;
(4)查该地区是否进入拆迁范围等。
3、签订合同
确认房屋权属没有问题后,可进入签订合同的阶段。作为买受方,在约定权利义务时要注意一下几点:
(1)要防止出售方违约,因在房子没有过户前,买受方往往先付了定金但没有取得房屋产权,相对来说处于被动地位;
(2)买卖房产涉及的税费很多,由双方各自承担还是由一方承必须约定清楚,不要使用出卖方得净价这种约定,因这种约定往往理解为卖方的所得税和营业税都是买受方承担的,或者在遇政策调整时的税费也是由买受方承担的;
(3)合同签订后付给卖方的定金不能超过房款20%的,交首付款与过户的时间最好约定是在同一天,因对于购买方来说,最大的风险是来自付款后房子没有过户,(如被法院查封或一房二卖),如过户已被受理,则买受方的风险会小得多。
在订立合同时可同时了解各种水、电、有线电视、物业费等是否交清,同时在合同中约定如何交接。双方的过户行为经交易中心审核受理后,如购买方不是按揭付款的,则交付房屋和付清房款可以在当天同时进行。
4、选择贷款银行
购买方拿到产权证后,这时法律上产权已经是购买方了,如是按揭付款的,买受方可对各银行的各类贷款的利率优惠点数、合同是否公证、物业是否要求保险等作一比效,选择有利于自己的银行放贷。
为了按揭款的安全发放,购方一定要对按揭款如何发放同银行有明确的约定,最好是直接支付给出售方或放入购买方帐户再支付给出售方。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
离年底只剩下2个多月的时间,二手房交易免营业税的优惠政策明年还会不会延续?近日,不少在高价一手房面前望而却步的市民只能把置业重点放到二手房上,他们对二手房交易免
北京市第一中级人民法院日前进行的一项调研显示,在该院近期审理的房屋买卖合同纠纷案件中,买房人违约的案件量明显增多,其中不乏炒房客因房产新政颁布后炒房风险增大,不
核心提示:购买二手房需要注意权属审查、买卖双方主体资格审查和共有财产审查等方面知识。下面法律快车编辑为您详细介绍。购买二手房需要注意哪些问题(一)权属审查。二手
二手房自行成交网上签约流程如下:1、买卖双方达成成交意向,并就合同条款协商一致;2、买卖双方填写《存量房买卖合同信息表(自行成交)》并持房屋所有权证和身份证件等
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下:双方可以先行私下协商处理,协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉;当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费;卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款,具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料,面签银行、银行报卷和审批;银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下:属于个人财产的分割给个人,属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定;双方有协议的,按照协议进行分割处理;有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体,在办理二手房买卖过户手续时,当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料,没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定,合同内容的修改属于合同变更行为,必须合同当事人协商达成一致合意,达成合意后对修改事项双方签字确认即产