需求旺引发惜售 京二手房热点区域供需比超1：8
导读：
房展会的二手房专区人头攒动，需求旺盛 二手房市场供需比创新高 业主看好后市惜售跳价 买房人恐慌购房———
“年前是七个人抢一套房，现在是十个人抢一套！”国贸区域某二手房门店的工作人员对笔者介绍。在强大的购房需求拉动下，二手房成交量、价更是一路攀升，据北京中原三级市场研究部统计数据，今年4月上旬北京二手房总成交量为8747套，同比上涨32%而环比的涨幅更是达到了42.6%。4月上旬二手房均价突破15215元，同比2009年同期上涨了66.8%，环比3月上旬上涨幅度也达到了10.3%。
●需求旺引发业主惜售二手房部分热点区域供需比超1：8
周女士打算购买亚北的一套总价在600万左右的二手别墅，她通过中介寻找到了一套总价为700万元的，当时购买有些犹豫，一周后再去看房时发现这套别墅价格涨了50万，当她正打算与房主商量交易并且支付定金时，得到消息说这套别墅暂时不出售了。“最后看好了一套当时挂牌价为780万的，一周后价格涨到830万，由于一同看房的人较多，担心价格还会上涨，赶紧出手买了。”周女士说。
“现在二手别墅需求比较火，挂出一套合适的房源，就有十户购房者抢着去看房，部分业主觉得房价还有可能继续上升，便暂停出售，等着价格上涨后再卖出。”该中介经纪人介绍。
不仅是别墅，目前二手房普通住宅项目需求量也大增，据我爱我家统计，去年同期北京市二手房供需比例只是1：1.2，房源供需是处在一个较平衡的状态下，而目前二手房供需为1：3.33，在部分热点区域如望京、CBD、通州等区域供需比例已经超过1：8，甚至更多。
据国贸区域某二手房门店经纪人介绍，该区域二手房成交均价一周以前为2.7万元，目前为3万，房源的挂牌价每天都在涨，部分房源成交价甚至达到3.5万元，户型和价格比较合适的房源入市即被购房者抢购。
“一方面，买方对未来房价的预期是看涨的，这种追涨的心态势必会促成买方加紧入市购房；另一方面，由于几个主要热点地区如望京、通州、CBD东沿线等，政策、地王等刺激使业主对后市信心十足，买卖双方看好市场预期，导致需求的释放和供应的相对缩小。”21世纪不动产分析师齐凡认为。
●房价急涨房主加价跳价占二手房纠纷7成
据北京房地产交易管理网统计数据，目前北京商品房的价格已经达到了23120元/平方米，相比2009年同期上涨了近96.6%，在商品房价格飞涨的带动下，二手房的价格也达到了15215元/平方米的历史最高点。
“北京二手房市场继1-2月的市场对政策观望，买卖双方博弈以后，再次完全进入卖方市场，定价权完全掌握在卖方手中，频繁涨价、坐地起价在北京二手房市场已经比比皆是，房主宁可陪违约金也不卖房的现象更是数不胜数。”据北京中原三级市场研究部专家介绍，近期在二手房买卖纠纷中，近7成房主认为房价会继续上涨，怕卖亏了而违约，很多房主甚至以自己避税、房子原来的租赁者没有放弃优先购买权等理由要求解除合约。
购房者遇到房主违约时，应该如何做才能尽量避免损失？有关专家表示，首先应尽量多支付定金，20%以内的定金都是有效可要求双倍赔付的。其次，购房合同签署尽量严谨，期房、或者没有房本的最好要求房主尽早办理好房本。再次，如果是全款购房应尽早办理过户，如果是贷款则尽早支付首付款。
“此外，如果购买的房产满足‘买卖合同签署，房产无问题，产权过户无障碍’三个因素，即便业主提出无理要求，购房者同样可以向法院申请强制过户。”据21世纪不动产专家介绍，在北京，面对签完合同后业主再跳价的情况，仅有三成购房者选择了向法院诉讼，许多购房者都不知道可以强制过户，其实购房者是可以放弃业主的违约金，通过向法院诉讼来申请强制过户的。 “在签订的买卖合同中一定要明确双方的违约责任，还要保留整个交易过程的证据，以防今后有特殊情况发生，更好地保障自己的权益。业主尽量不要盲目地坐地涨价，以免承担法律风险。”
●二季度二手房成交价格有望回落
对于近期二手房市场成交量、价上涨快速的原因，鑫尊地产董事长刘军表示，在今年的1、2月份，购房者对房价下降有所期待，纷纷采取观望态度，市场极为惨淡，3月份两会召开后并未出台较直接的房产政策，房价一路上涨，被抑制的需求在3月集中爆发；另外，在近期高价成交地块的刺激下，新房提价幅度远大于二手房，同区域内一二手房价格差距进一步拉大，购房者纷纷涌入二手房市场，导致二手房需求猛增，根据有关数据，目前二手房成交量已占据市场成交总量的3/4，也就是每成交1套新房的同时就有3套二手房成交。
对于二手房的供应情况，刘军认为，目前北京二手房源供应量比较充裕，每月的挂牌房源数量远远大于成交量。由于前期购房需求已集中释放，近期二手房成交量出现了一定的回落，“由于二手房市场的价格是由成交量所决定的，随着成交量的回落，成交价格继续大幅上涨的可能性较小，此外，国家加强房产市场税收、房贷等方面的监管设施对市场的调节作用将在第二季度得到体现。”
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