二手房折旧算法
导读:
房地产律师告诉你,我们试着来测算二手房价格,以同地区商品房价格为基准:
1.房屋折算法
(1)折旧:年折旧—2%;
(2)套型:“三小”套型(小厅、小厨、小卫)—10%;
(3)楼层(多层楼房):2、6楼—3%;7楼—5%;3、4楼+3%;1、5楼为基准价;若是楼顶另—5%;
(4)朝向:无朝南外门窗—5%;
2.环境折算法
(1)无物业管理—5%;
(2)非独立封闭小区—5%;
(3)有省、市重点小学区+15%;
3.心理因素:-8%
现在我们举一个实例来验证一下。
房屋坐落:某小区一小套住宅,建筑面积51平方米。
土地级别:二级地区。
房屋结构:混合一等;
套型:“三小”套型—10%;
建筑年代:1988年,折旧期12年—(122%)=—24%;
楼层:共七层,此房位于二楼—3%;
朝向:南北;
物业管理:非小区、无物业管理—10%;
学区:重点中小学+15%;
心理因素:—8%;
当地商品房价格为:4500元/平方米;
4500(原价)—[(4500×24%(折旧费)+4500×10%(物业管理因素)+4500×3%(楼层因素)+4500×10%(户型因素)+4500×8%(心理因素)]+[4500×15%(名校因素)]=2780(元/平方米)。整个公式的原理是原价减去不利因素然后加上有利因素得出结果。因此,此房的实际成交价格为14万元整,每平方米为2745元。
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