小区住户因物业服务存瑕疵拒付管理费法院判决酌减
导读:
张女士居住的小区由北京某物业公司提供物业管理服务。2002年12月26日,张女士与物业公司签订了物业管理协议,协议对双方的权利义务进行了约定。张女士于当日交纳物业费592.20元后,就一直以对物业服务不满拒交物业费,至今共拖欠4个年度的物业费总计2600.17元。经物业公司多次催要,张女士仍拒交。物业公司认为张女士的行为已构成违约,便起诉要求其以每年672.44元的价格缴纳2003至2007年度所欠的物业费。
在法庭上,张女士对物业公司每年物业费672.44元的价格不认可。张女士认为因为签协议时的价格是592.20元/年,物业公司擅自涨价,违反了《合同法》和《物业管理条例》的规定,因此,拒绝缴纳超额部分。
张女士还提出:第一,由于2003年10月之前她居住的楼还在施工,没有享受到任何物业的服务,在此之前的物业费不能交;第二,张女士认为2003年10月至2004年10月应使用第一次所交的物业费,并且要求公开所交物业费的详细用途。第三,由于物业服务存在诸多问题,综合物业公司的服务程度,我同意交纳2004年10月至2007年8月的物业费,按合同费用的50%计算。此外,双方未约定具体的交费时间,故张女士主张按月下交费。
同时,张女士出示了40张照片以及207名业主联合签名,以证明小区现状。还有物业公司“致住户的一封信”,证明物业承诺免交一年的物业费。对此,物业公司认为照片及业主签名均不能证实张女士的抗辩理由。“致住户的一封信”只承诺绿化费、保安费顺延,未承诺免收一年的物业费。
对此,法官到该小区进行了实地勘验,确认该小区的物业服务在绿化、保洁、公共设施维修等方面存在瑕疵。
丰台法院审理后认为,物业公司与张女士签订的委托管理协议书系双方真实意思的表示,未违反法律强制性规定,本院予以确认。签约双方均应依约履行各自的义务。协议中的收费明细未约定公共部位小修费,且此后双方亦未能就该项费用达成一致意见,故物业公司要求收取公共部位小修费缺乏事实和法律依据,本院难以支持。该协议中虽未对交费时间作明确约定,但从张女士第一次交费情况及作为协议附件的收费明细分析,第一次交费系按年上交费,收费明细亦是按年计费。因此,双方已按年上交费完成了第一次的交费行为,应视为双方默认该交易习惯。故张女士关于按月下交费的辩称本院不予采信。张女士提交的“致住户的一封信”载明:“对于物业收费中的绿化费、保安费将随您得到服务时开始计算,在您未得到服务时您所交的费用将顺延。”该信并未承诺免除2003年10月前的全部物业费,故张女士的此辩称本院亦不予采信。张女士要求公布物业账目与本案不是同一法律关系,且该请求属于全体业主的公共利益,应由业主大会的执行机构业主委员会提起诉讼,故本案不予处理。关于张女士辩称物业服务不符合标准一节。综合张女士提供的证据、本院现场勘验的情况及物业公司的自认来看,物业公司的服务在绿化、保洁及公共设施维修等方面的确存在瑕疵。故张女士要求减收物业费的请求本院应予支持,但具体数额因双方无合同约定,故减收额度应综合权衡。从双方约定的收费项目看,该小区系按一般住宅收费,其服务标准应与其收费相适应。本案中,物业公司虽然存在服务瑕疵,但已履行了大部分的服务义务,故本院将据情酌减。
综上,判决张女士给付物业公司物业费1571.2元。
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