案例二：二手房交易引发中介纠纷猛增的对策

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法律快车官方整理更新时间： 2019-10-26 07:13:58 人浏览

导读：

案例二：二手房交易引发中介纠纷猛增的对策近两年上海的房市火爆，随之而来该领域内的二手房诉讼纠纷，也呈直线上升的趋势。这是记者最近在走访全市多家法院，所得到的一则最新动态消息。仅本市静安区法院统计，2004年所受理的二手房居间合同纠纷案件42件，较前一年上

案例二：二手房交易引发中介纠纷猛增的对策
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近两年上海的房市火爆，随之而来该领域内的二手房诉讼纠纷，也呈直线上升的趋势。这是记者最近在走访全市多家法院，所得到的一则最新动态消息。仅本市静安区法院统计，2004年所受理的二手房居间合同纠纷案件42件，较前一年上升了100％；而仅今年头二个月受理的这类案件为15件，又比去年同期又上升了250％。
二手房交易，在给本市房产市场带来活力的同时，也带来了一些负面的问题，不但损害了买方、卖方的利用，还损害了中介公司的利益。最近召开的十届全国人大三次会议上，房市连续暴涨成了代表纷纷议论的话题之一。那么。如何抑制房地产市场的恶炒，减少二手房交易带来的恶诉案件，也是法院审理审案法官所关注的热点。除了媒体公开揭露，个别房产商与中介公司联手，利用二手房交易来骗取贷款、囤积空房外。从法院审理中发现，酿成此类案件主要类型有：1、定金（或称意向金）纠纷。买卖房屋的中介公司，大多都向购房人收取定金，或者将此转给房屋的出卖人作为定金，或者约定购房人不以约定的价格购买房屋，则不得要回定金。一旦出卖人认为市场上房价继续暴涨，毁约不卖房屋了，或者购房人反悔不愿购房，就产生了房屋买卖定金争议。如本市的邹某将自己房屋，以163万元出售给他人，并收取了5万元的定金。事后见有出价更高的买房人，擅自取消了原购买人的买房。2、违约金纠纷。中介公司与卖房人约定，如中介公司寻找到买家后，卖房人不以委托价格出售房屋，则要支付中介方违约金。而事后因房产市场房价一路上涨，卖房人往往不愿以原价出售，引起要求支付违约金。如市民王先生经中介公司介绍，与买房人邵某搭上了关系，后借故跳开中介公司，私底下与邵某达成了买卖交易。3、佣金纠纷。中介公司认为只要按照双方委托的价格，寻找到合适的买卖双方，双方订立了购房意向书，中介服务就已完成，双方都应支付中介费。而实践中买卖双方虽初步签署了意向书，但因种种原因并未成交，由此引发中介公司要求上下家双方支付佣金的争议。这类纠纷表现为买房人手续办妥，却因原先设定的贷款计划无法实现，房屋买卖合同无法履行。
据静安区法院一位资深法官介绍，房屋中介纠纷主要原因是目前上海的房价高涨，市场对房价走势发展前景看法不同，使得交易双方时常擅自毁约，由此损害中介公司的利益，使其之前寻找房源信息、撮合合适买卖双方的劳动成本付诸东流。
根据国家《合同法》规定，二手房居间人未能促成双方交易成功的，有权收取居间活动的必要支出费用。如同患者去医院看病，必须先要挂号一样。房屋中介通过约定定金或违约金的方式，应该得到必要的居间费用。但由于定金或违约金不能明确居间活动必要费用的性质，从而引起了争议。
经过调查，记者认为结合房地产经纪行业，参照较为发达的国家成功经验，针对上海二手房交易现状，提出如下建议和对策：
1、尽快制定二手房经纪方面的法规或司法解释，保证法院在审理案件时有法可依。将二手房经纪纳入市场化、法制化的轨道，以适应经纪活动在内的房地产经纪专门法规。在条文规定上侧重于二手房经纪合同及民事行为等方面规定，解决实际问题。
2、行政部门严格监管、加强行业自律意识。我国二手房经纪行业要重视组织和制度建设，在条件允许的情况下实行统一标准来承揽业务，细分各级收费标准。在执业资格上，参照国外经验严格市场准入制，防止一间房子＋一张桌子＋一部电话的中介公司，进入二手房买卖经纪市场。
3、二手房交易要注重合同意识，从合同开始就要抑制不规范的经纪行为。二手房中介属于服务性质，没有具体特定对象，要通过市场监管途径，约定权利义务内容。如卖家申报房屋质量及权利人状况，不得虚构事实或隐瞒真相。而买家要杜绝飞单现象，按约支付委托报酬并配合中介公司，办理相关手续。
来源上海静安法院

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