房屋登记备案不等于预告登记
导读:
《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”
【案例】
2010年10月3日,李某通过签订《商品房买卖合同》,从一家房地产公司购得A栋1单元4-2号房屋,并支付了部分房款,但未搬入居住及办理房屋产权手续。2011年元月27日,公司又通过签订《商品房购销合同》,将上述房屋以更高的价格卖给了温雯。温雯一次性付清房款后,与公司在房屋交易所进行了备案登记。2个月后,因一房多卖事发而引发了诉讼。
推荐阅读:
法院经审理认为,温雯与公司虽已办理备案登记,但温雯仍无权要求获得该房屋,而只能从公司获得补偿。
【分析】
首先,房屋登记备案不同于预告登记,温雯并不享有优先权。
《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”即只有经过预告登记的才享有排他权。尽管《城市商品房预售管理办法》第十条规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售房合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”且温雯与公司也确已按照该规定办理了登记备案,但登记备案只是行政管理范畴,法律并未赋予其与预告登记相同的法律效力,即不能产生具有登记请求权的物权效力,不得对抗第三人,不享有排他权。
其次,本案所述商品房应归李某。
对于一房多卖,开发商与购房人所签订的合同,只要不违反法律的禁止性规定均为有效。就其处理,应当区别对待:已经办理商品房权属变更登记手续的,办理者获得商品房的所有权;均未办理登记手续的,由先行合法占有商品房屋的买受人取得商品房的所有权;对既未办理有关物权登记手续,又未能合法占有商品房屋的,由先行支付房屋价款的买卖人取得商品房的所有权(可以是全部支付,也可以是按照合同约定部分支付);对于合同均未履行的,由依法成立在先的商品房买卖合同的买受人取得商品房的所有权。而温雯的所有手续均在李某之后,故不能获得房屋。
再次,温雯只能通过要求公司承担违约责任来弥补损失。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十五条规定“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。”故温雯可以要求公司承担采取补救措施、支付违约金、赔偿损失等违约责任。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
引用法条
相关知识推荐
浅析房屋预告登记制度《物权法》第二十条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经
在为了保障实现房屋的物权,可以进行预告登记。那么问题来了,如何取消房屋预告登记呢?下面法律快车小编为你解答,希望能对你有所帮助。《中华人民共和国物权法》第二十条
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下:双方可以先行私下协商处理,协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉;当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费;卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款,具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料,面签银行、银行报卷和审批;银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下:属于个人财产的分割给个人,属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定;双方有协议的,按照协议进行分割处理;有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体,在办理二手房买卖过户手续时,当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料,没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定,合同内容的修改属于合同变更行为,必须合同当事人协商达成一致合意,达成合意后对修改事项双方签字确认即产