房地产转让效力的特殊性规定
导读:
核心内容:由于我国城乡经济的差异和土地所有制形式的不同及历史的原因,房地产转让过程中出现了许多纠纷。。地产转让作为房地产权利人将房地产产权转移给另一方的行为,但其行为并非任意的,不受约束的。在本文中,法律快车的小编为您介绍房地产转让效力的特殊性规定,希望能对您有所帮助。
房地产转让的效力问题,除应具备一般民事行为的有效条件外,对其效力问题又具有其自身的条件和区别,正确区分其效力问题,对在实践中正确处理房地产转让中出现的纠纷具有重要的意义。
1、转让合同的书面形式及效力
《合同法》第十条规定:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面式的,应当采用书面形式。《城市房地产管理法》第四十条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同……”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条规定:“土地使用权转让应当签订转让合同”。
在合同的生效要件中,合同的形式是引起争议较多的内容之一。我国法律在许多地方对合同的形式问题都作了规定。而这些规定又各有差异,因此,合同的形式究竟效力如何,就成为学者及法律实务中争议较多的一个话题。关于合同形式效力的学说及实务处理大致有以下几种情况。一种观点认为:法律关于合同形式的规定属于效力性规定。换言之,如果合同不具备法律规定的形式,合同虽然已成立,但是并不发生效力。所以不具备形式要件的合同是不产生法律拘束力的合同。我国台湾地区现行民法第760条规定:“不动产物权之转移或设定,应以书面为本”。
实践中,在统一合同法颁布实施之前,在有些案件的处理中,个别也将法律、法规或规章等文件规定应采用书面形式,而未采取者,认定为无效合同。特别是房地产转让合同。第二种观点认为,法律关于合同形式的规定属于合同的成立要件,换言之,如果当事人没有采取书面形式,或者虽然采取书面形式,但未在合同上签字盖章,即使当事人口头上达成了协议,也认为合同根本没有成立,从而谈不让合同能够生效的问题。第三种意见认为:法律对合同形式要件的规定属于合同成立要件还是生效要件,应该根据具体情况加以考察,区分不同性质的合同作出结论。
就合同法而言,根据第十条、第三十六条、第三十七条的规定,合同的书面形式仅具有证据的效力。合同的书面形式主要作用在于证明当事人之间的权利义务关系,如果当事人能够证明其相互之间的权利义务关系,即使就某合同没有采用法律规定的形式,其合同效力也不受影响。但是对于法律特别规定的应该进行登记的合同,如果不进行登记将不产生法律特别规定的效力。
2、房地产转让合同的登记及效力
房地产转让合同所涉标的物为不动产,该权是物权法所调整(也存在债权与物权竞合),近年来,我国对物权法没有系统的立法,没有形成完整的物权法体系。但是,随着物权法草稿的出台,不远的将来,一部系统的物权法将出台。
房地产转让中的登记的效力问题,也是一直争议的问题,按照现代各国物权法、物权的公示方法,因不动产物权或动产物权之不同而有所区别。不动产物权以登记和登记之变更作为权利享有与变更的公示方法。从历史上看,以保障交易安全为目的不动产登记制度,历史渊源较久。
对于不动产登记、登记变更、占有及交付等法定物权公示的效力问题,各国立法有不同的认识。
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引用法条
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