交房以交钥匙算还是办理过户算？有什么区别？
导读：
摘自甄灵宇律师著《房屋买卖法律自助手册》（上海人民出版社 2010年5月第1版 孙洪林主编）
律师提示：
商品房的交付由物的交付和权利的交付组成。物的交付即对房屋的转移占有，权利的交付即房地产权利的转移登记。如果当事人没有另外约定，物的交付即房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。而转移占有，通常以交钥匙为标志。
最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。” 如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅包括转移占有房屋，而且同时要移转房屋所有权的，就应当按照约定以交房及过户完成时间来确定房屋交付使用的日期。
以上不同约定的区别在于，按照法律规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。因此，约定不同，则交付使用的日期自然不同，承担房屋毁损灭失风险的分界点也不同。以上毁损灭失指除质量原因外的其它原因造成的房屋损坏，如地震、台风、战争、人为破坏等原因造成的损坏。
买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
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