非专业人士如何评估房产价值?
导读:
买房子的有两种人,一种是为了自住,一种是用于投资。无论属于哪一种,都希望自己的房子保值甚至增值。那么,如何考察一处房产的潜在价值呢?如果将购买的房子租出去,会赚钱吗?我们用三个简单的公式即可粗略的估算出房子大体的价值。作为普通人,虽然不能用严谨的方法得出专业数据,但可以通过简单方式作为自己的置业参考。
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分界评估
用租金乘数进行估算
评估级别
★★
租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式,计算公式为:
租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入
如果得出的结果小于12,即在合理购买范围之内。比如某套房子的售价22万元,月租金1500元,那么它的租金乘数就是12倍。一般来说,这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。
但是,如果一处房产的租金乘数超过12倍,就很可能会带来负现金流。假如若干年后这套房子的售价上涨到60万元,而月租金却仍不到2000元,租金乘数升到25倍,已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将房产的租金乘数与自己要求预期进行比较,也可在不同房产间比较,取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置、欠租损失、营业费用、税收等方面的影响。
分界评估
用投资回收期进行计算
评估级别
★★★
投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金乘数适用范围更广,还可以估算资金回收期的长短,计算公式为:
投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12
这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般来说,回收年数越短越好,合理的年数在8年-10年左右。在业内,又将该方法划分为两种:一是即刻回报型,二是培养回报型。
即刻回报型:通常指购买的房产位于周边配套完善、交通发达、商业氛围非常成熟的地区,不需要培育,购买后出租即可获得可观的租金回报。但此类房产通常需求的资金量较大,资金门槛相对较高;
培养回报型:通常指位于非传统的商业核心区,但是在市政规划、消费人群增长等方面,都有着比较良好的前景,而这个过程便是培养的过程。这类房产通常售价较低,但可以放长线钓大鱼,从长期看往往可以获得比即刻回报型更高的投资回报率。
分界评估
用15年租金收益比较购买价
评估级别
★★★★
这种计算方式也是国际专业理财公司评估物业的常用方法,其计算方法主要是以15年为期比较房产购买价格。
如果该房产的年收益×15年=房产购买价,该物业物有所值;
如果该房产的年收益×15年>房产购买价,该物业尚具升值空间
如果该房产的年收益×15年<房产购买价,该物业价值已高估。
比如某套房子在2001年时,年租金收益为18000元,乘以15等于27万元,大于当时的售价22万元,因此是值得投资的。但是现在,就以2000元月租金计算,合理价值为36万元,远远小于当前60万元的售价,价值已经被过度透支了。[page]
以上是三种常用的房产投资估算方法,有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断,有的还需要进行专业性的投资分析,计算另外一些指标以增加可靠性。比如,一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高,但具有较佳的升值前景,或者一套普通住宅能够享受税收减免,一定程度上能够弥补过高的租金乘数。
【专家观点】
以上三个计算方法只能作为简单的房产价值评估手段,并不具备严格的通用性。这其中并没有考虑到如通胀、人民币升值等具体问题在内。因此,该方法适用于对房产作出大致的价值参考判断。
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