支招:房贷新政买家水紧 开发商垫钱帮你
导读:
最近楼市出现很多新促销措施 买家选择时应同时考虑其中的便利与风险
二套房首付五成、利率上浮10%以及停止向第三套以上房屋提供贷款等一系列房贷新政,令原本红火的房地产市场迅速冷却下来。然而在经历过2007年的“9·27”新政后,开发商们在应对信贷收紧之策上有了更多的招式,手段也更灵活,例如为买家垫首付、返租及打折优惠……记者采访了多家楼盘,并为买家分析各种促销措施的细节和风险,为买家安全置业提供参考。
招数一:七成楼款可免息分期支付
还款压力巨大小心断供
房贷新政对于二套房置业者要求其首付五成,对购买第三套及以上的业主可能不提供贷款。针对这个政策,某大集团推出了“首付只需三成,剩余七成款项全部免息分期支付”的 做法。也就是说,买家在支付三成首付后,其余的七成房款可不需向银行贷款,而是免息分期支付给发展商就可以了。打个比方,买一套80平方米的两房单位,总价约60万元。购房者无论是第几次购房,都只要支付约20万元的首付款就可以购房,其余的40万元可分期在5年内免息付给发展商。
不过,有买家认为,“无息”似乎像一个噱头。因为很多人表示,如果选择开发商垫资的方式,那么楼价则要提高不少,相当于开发商已把买家应支付给银行利息也计算在价格之内了。
风险提示
买家选择这种方式,肯定是把相关的房产证明抵押在开发商处,如果买家不能按时还款,则需承担相应的违约责任。此外,开发商并不是金融机构,垫资会承担巨大的断供风险。对买家而言,短期内支付七成楼款,还款压力之大可想而知。
招数二:首期可分两次付
现金流是一大考验
允许买家分期付首期的办法现在也相当普遍,主要是一些针对二次置业的改善型楼盘推出。这些买家买房大多是自住,在房贷新政下,首付五成对于他们的现金流考验确实十分严峻。在这种情况下,买家可先付三成首期,其余两成由开发商代垫,在半年或约定的时间内买家把两成首付还给发展商即可。
风险提示
以一套200万元的三房单位计算,首付五成需100万元,买家先支付60万元,剩余的40万元需在半年内付清。买家需对自己在未来半年的现金筹集能力考量清楚。如果在这个时间范围内不能按时缴款,很有可能面临违约责任。
招数三:三年返租6%
吸引长线投资者
某豪宅最近推出了促销策略:头三年返租6%,开发商每年把总房款的6%以每个月返还的形式付给买家,而买家则把自己的房子交给开发商打理。如果以总房价300万元计算,年返租6%即为18万元,开发商分12个月返还给业主,每个月业主收益即为1.5万元。
风险提示
6%的出租回报率在广州目前的住宅市场算是相当高了,开发商这种营销策略对于长线投资者具有相当的吸引力。不过,返租只是保证了买家购买后一段时期的收益,但对如何运用银行贷款并无实质性帮助,买家仍然要理性估量自身的购买能力。
招数四:打折
辨清是否真降价
降价是最直接的促销方式。上周,某大型地产企业全面启动旗下楼盘8.5折优惠销售,而其他一些市区盘也采用了降价的方式,例如某盘在9.5折的基础上还可再减价10万元;珠江新城某盘9.8折后再送一年管理费。
风险提示
降价虽是最直接的促销方式,但买家还需练就一双慧眼,不要被一些降价的假象所迷惑。因为有很多开发商都是价格和优惠一起调整的,有些甚至是调高了房价,然后再打折,实际上并没有优惠或者优惠很少。买家可以查阅阳光家缘,了解楼盘前期已签约的价格,辨别价格到底降没降再出手。
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