开发商将产权登记不明的车库出售给某业主,是否有效?
导读：
本案涉及到社会普遍关注的机动车库属于全体业主所有还是开发商所有、开发商是否可以单独转让的热点问题。
本案是起行政案件,二审从公寓业主委员会是否提供证据证明其权利受到侵害及房地产登记的法定要件着手，对房地局的审核行为是否合法进行了司法审查，最终作出了驳回原告诉讼请求的判决。本案的处理结果，对涉及机动车车库的产权登记案件如何审理具有一定的参考意义。
本律师认为，该判决有意模糊了一个问题，即产权证上没有明确记载的底层车库，开发商到底有没有所有权，二审认为“不能因为大产证附记栏未明确标注有 ‘地面车库’，就否定A公司的权证中不包含对该底层车库的权利。”(似乎病句，原话如此)。我们认为，产权确认应严格依据产证记载，不能进行推定，不能人为扩大。除非登记的总面积数包含了该地层车库面积(二审对此没有提及)。
另外，二审认为产权争议应以民事诉讼方式解决，事实上，本案中，行政诉讼与民事诉讼的共同指向都是，开发商对低层车库到底有无产权。
案例 质疑车库买卖 业主状告房地局
——法官表示，行政诉讼不能根本解决产权归属争议
2008.11.26 B06版：法治特刊 来源:上海法治报
一家企业买下公寓房之后，又将小区内的底层车库和地下车库一并购下，这激起了其他业主的不满。由业委会出面，一场诉讼由此展开。虽然争议的是车库产权问题，但他们首先提起的却是行政诉讼。房地局将车库登记给买家所有，错了么?
市第二中级人民法院经过审理，认为房地局经过审核原权利人的权利状况和转让登记材料，将车库变更登记至买方名下并无不妥。承办法官周华表示， “业委会认为车库属于全体业主所有，对车库出售合同也认为违反法律，应当另行通过民事诉讼予以判断确认。”
案情追溯
A 车库引发纠纷
2007年，一起业主因为地下车库权属争议而状告房地局的案件，上诉到了市第二中级人民法院。
早在1996年，房地局就向作为案外人的A公司 (开发商)颁发了某公寓的大产证，附记中记载该小区为新建商品房，全幢房屋总建筑面积包括地下车库2172.45平方米。
同年该公寓竣工后，市房屋土地测绘中心在出具的 《房屋土地测绘技术报告书》中载明全幢房屋总建筑面积30529.59平方米，该面积由地下车库建筑面积2172.45平方米、底层车库建筑面积1669.29平方米、自行车库142.93平方米、 3号公寓13242.76平方米、 3A号公寓13302.16平方米组成。
2003年， B公司与A公司签订商品房出售合同， B公司向A公司购买该公寓底层车库1669.29平方米、地下车库2172.45平方米，合同经过上海市公证处公证。同年4月， A、 B公司持车库登记申请书、出售合同、发票、契税完税证及B公司拥有的该公寓704室 《房地产权证》等材料，向房地局申请办理权利登记。
经过审核，房地局向B公司核发了《房地产权证》，载明该公寓704室权利人为B公司，附记另有底层车库建筑面积1669.29平方米、地下车库建筑面积2172.45平方米。
B 房产登记被诉违法
然而对这一买卖行为，公寓的其他业主有不同意见。
公寓业委会认为，根据1997年的《上海市居住物业管理条例》规定，出售单位不得将住宅的共同部位、共用设备或公共设施的所有权、使用权单独转让。停车库属公共设施， A公司将地下车库整体转让给B公司违法。 A公司在没有单独车库产权证的情况下，与B公司达成购买两个车库的销售合同也违法。
一审法院审理后认为， B公司在申请登记时仅提交了公寓704室的《房地产权证》，并未提交底层和地下车库的房地产权证书。虽然B公司提交了其向A公司购买底层和地下车库的合同，但A公司销售底层和地下车库的权利依据有待审查。
A公司作为该公寓的开发商，在其取得的公寓大产证上，有地下车库建筑面积2172.45平方米的记载，并无底层车库的记载。虽然市房地局附记地下车库具有依据，但 《房屋土地测绘技术报告书》中记为底层车库面积的部位，在公寓大产证上被列为 “连接体”。大产证是A公司的原始权利证明，现并无证据证明A公司拥有1至2层连接体的产权。市房地局依照B公司申请将连接体作为底层车库附记登记在B公司所有的房产名下，缺少原 《上海市房地产登记条例》第二十四条所规定的原始房地产权利证明，因此市房地局向B公司核发的 《房地产权证》将底层车库建筑面积1669.29平方米记载在该产证的附记栏内的主要依据不足。
一审法院判决：该具体行政行为认定事实不清，应予撤销。公寓业委会、市房地局和B公司三方均不服判决，向市第二中级人民法院提出了上诉。
C 终审确认登记有效
“这是一起因房地产登记引发的行政诉讼案件，而根据 《行政诉讼法》，我们审查的对象是市房地局向B公司作出的房地产核准变更登记行为是否合法。”承办法官周华表示，由于业主提起的是行政诉讼，因此车库的实质产权问题，并不是本案中需要考虑并得出结论的问题。
经过审理确认的事实是，从开发商A公司取得的大产证可以证实， A公司房地产权利包括了本案中争议的机动车车库的权利。其中，地下车库权利本身被记载在大产证附记栏中，而房屋土地测绘技术报告所记载的公寓总建筑面积组成中也明确包括了地面车库的建筑面积。
“我们认为，不能因为大产证附记栏未明确标注有 ‘地面车库’，就否定A公司的权证中不包含对该底层车库的权利。”周华法官表示，房地局在产权登记审核过程中认定A公司是车库的原权利人，并根据A公司与B公司的车库买卖合同及申请变更登记等材料，将A公司名下的机动车车库变更登记至B公司名下，并无不当。
“业委会认为机动车车库属于公共设施、归全体业主所有，以及A公司与B公司整体转让车库的出售合同违法的问题，不是通过行政诉讼所能解决的争议，而应当另行通过民事诉讼予以判断确认。在尚未明确之前，业委会要求撤销涉案车库的登记行为，其依据是不足的。”作为多年从事行政审判的资深法官，周华注意到实践中有不少当事人提起行政诉讼，但所涉问题的症结却是民事争议。 “当事人应当注意诉讼的主次和先后，应选择更直接更有效的救济途径来解决民事争议。”[page]
最终市第二中级人民法院作出判决，驳回了业委会要求撤销该机动车车库产权变更登记的诉讼请求。
法官阐述
行政登记对房地产所有权归属确认的影响
上海市第二中级人民法院 周华
在这起诉讼中，小区业主试图通过对车库权属提出的异议，撤销开发商因车库转让他人 (小区业主之一)而发生的权利人的变更登记 (新的 《上海市房地产登记条例》称之为转移登记)。
但是，行政登记属于行政管理法律关系，它并不直接涉及解决民事权属争议，这也是本起行政诉讼的一个关键所在。
房地产行政登记的性质
房地产行政登记属于行政确认。行政确认是羁束的行政行为，行政主体在确认时，只能严格地按照法律规定和技术规范进行操作，并尊重客观存在的事实，做到以事实为根据，以法律为准绳，不能自由裁量。行政确认可以为行政管理和法院审判活动提供准确、客观的处理依据。通过行政确认，可以明确当事人的法律地位、法律关系和法律事实，不致因含糊不清或处于不稳定状态而发生争议。
房地产行政登记具有法定的审查要件
房地产行政登记的种类有多种，包括初始登记、转移登记、变更登记、预告登记等。每一个类别都有各自的审查要件。
就上述案例涉及的因房地产转让而发生的权利人的变更登记 (登记发生于2003年5月1日之前，属于修订前的房地产登记条例调整范围)，其审查的主要内容是出让人是否系房地产权证上的原权利人，受让人是否与出让人有转让合同(这与修订后的登记条例中的转移登记要件基本一致)。房地产管理部门核准登记的审查重点是登记申请内容与出让人持有的房地产权证记载内容是否冲突。房地部门只能严格依据法律规范规定的审查材料一一进行审核，不具有自由裁量权。至于转让合同的效力问题并不属于房地产登记部门的审查范围，其不能替代司法部门对民事合同效力进行裁判。
房地产行政登记中涉及的权利状况认定
根据2003年修改的 《上海市房地产登记条例》第十四条(修订前为第十二条)的规定，如果房地产权属争议尚未解决，或不能提供有效的房地产权属证明的，房地产登记机构应当作出不予登记的决定。
“权属尚未解决”系指一方当事人已经提起诉讼、申请仲裁、申请行政处理，尚未作出判决、裁决或处理决定的情形。当事人仅提出权利主张而不进入上述争议处理程序，并不构成房地产权属争议，不影响已提出申请的房地产登记的审核。
“不能提供有效的房地产权属证明的”系指申请人不能提供取得房地产权利的法律文件或者所提供的取得房地产权利文件存在缺陷，不能有效证明其权利的合法来源。而在房地产转移登记中，行政机关主要审查房地产出让人是否为被转移的房地产的原权利人，这主要通过房地产权证上记载的权利人是否为该出让人来判断。如果小区业主对出让人作为权证上的权利人持有异议，应当通过民事诉讼途径处理解决。
房地产行政登记的推定效力对房地产权属认定的影响
我国 《城市房地产管理法》规定 “国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，该规定明确了我国对房屋权属现状和变更依法进行确认的制度。建设部制定的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。 ”该规定再次对房屋所有权 “依法取得、依法登记”的原则进行确认。
目前已颁布实施的 《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条则规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
所以，在我国，房地产的设立、变动情况依法要进行公示。登记公示所导致的效力之一就是房地产登记记载的权利人在法律上被推定为真正的权利人，这就是房地产登记的推定效力。
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引用法条
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