办理退房，如何退税？——以案说法
导读：
某人购买了某开发商的商品房，双方签订购房合同后，买方将房款、各种税费包括契税、公共维修基金等一次性交齐，并办理了房屋预登。后来，由于开发商的缘故，导致合同无法履行，故买方要求解除购房合同退款，开发商也同意。但是在退契税时，出现了问题。根据双方协议，开发商负责退房款，不承担其他税费。购房人找到税务部门，税务部门工作人员告知：我们自己有新的规定，购买商品房进行房屋预登的，不退税。回头找开发商，开发商说：这部分钱是税务局征收的，又不是我们收的，况且协议上也明明白白写了，这部分钱我们不负责。
找来找去，没有结果，购房人一气之下委托律师到法院起诉开发商退还全部契税和公共维修基金。后经法院漫长的审理，驳回原告起诉，理由：诉讼主体不适格。
在案件上诉期间，当事人找到我咨询。我给他指出了以前诉讼存在的几大问题：
一、该案不属于民事诉讼。
税务部门征收契税，属于具体行政行为，在双方解除购房合同后，征收契税丧失了征税的事实依据，依法应该退税的，税务部门不退税的，按照《行政诉讼法》第11条和《税收征管法》第56之规定，申请复议，对复议不服的，再到法院提起行政诉讼。
当事人在没有分清案件性质的情况下，贸然提起民事诉讼，不但必然导致败诉的结果，而且也影响了以后的权利主张。
二、税务部门征收契税程序违法。
《中华人民共和国契税暂行条例》第八条中明确规定了：“契税义务发生时间，为纳税人签订土地，房屋权属转移合同的当天。”事实上，开发商出售商品房，在签订正式购房合同时，就向购房人代收了契税。按照税法的规定和实际情况，房管部门在办理个人房屋产权证时，购房人才有缴纳契税的义务，实践当中，缴纳契税的时间与应缴时间，往往相差短则几个月，长则一二十年，甚至更长。在不具备纳税的条件下，税务部门强行征收的行为，严重侵犯了购房者的权益。
三、税务部门征收契税实体违法。
房屋契税的征收是基于房屋买卖交易的事实，产权发生转移的，才能征收。在开发商与购房者签订购房合同，但是未发生权属转移的，税务部门是不能征税的。
2011年4月26日财政部、国家税务总局联合下达了《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)及其细则的规定，现对购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。[page]
四、该案存在时效问题。
《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条的规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道具体行政行为之日起三个月内提出，法律另有规定的除外。”
《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条规定：公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算，对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年，其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。
以上案例，购房人在拿到契税票据时，就应该知道征税具体行政行为的存在，应依法提起法律程序。由于对法律知识掌握不足，理解不够，一开始就走了弯路，以至于错误的诉讼耽误了一年多的时间。
律师建议：1、民事案件不能再上诉了;2、向税务部门书面申请退税，复议，行政诉讼，来主张权利;3、因此造成的损失，待行政诉讼后，依然可以向开发商主张赔偿。
更多详情可进入律师主页【赵红文律师主页】
赵红文律师，从事律师工作达十年之久,承办了大量的民事、刑事、建筑、房地产、拆迁、公司法律事务等方面的案件，有着丰富的办案经验。赵红文律师电话：13602067637，欢迎随时电话或者短信免费咨询!(请说明来自法律快车)
(注：本文为法律快车赵红文律师原创作品，如需转载请注明作者、来源法律快车网。)
声明：该作品系作者结合法律法规，政府官网及互联网相关知识整合，如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
2006年3月30日，中央电视台《今日说法》介绍了一则在在等待中死去的案例，案情大致如下：某地在午夜12：00左右发生了一起交通事故，其中一人被大卡车上下车踏板
某人购买了某开发商的商品房，双方签订购房合同后，买方将房款、各种税费包括契税、公共维修基金等一次性交齐，并办理了房屋预登。后来，由于开发商的缘故，导致合同无法履
随着1999年11月北京房屋二级市场的开放，一向陌生的房屋交易渐渐走入普通百姓生活。于是许多名词一下摆在了我们面前，“房屋置换”、“差价换房”、“已购公房”、“
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下：双方可以先行私下协商处理，协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉；当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费；卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款，具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料，面签银行、银行报卷和审批；银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下：属于个人财产的分割给个人，属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定；双方有协议的，按照协议进行分割处理；有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体，在办理二手房买卖过户手续时，当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料，没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定，合同内容的修改属于合同变更行为，必须合同当事人协商达成一致合意，达成合意后对修改事项双方签字确认即产
