房产税对房价的影响如何?
导读:
房产税试点推出后,对房价有多大的影响?是否可以调控房价?
房产税终于慢慢浮出水面。据报道,财政部已原则同意重庆市开征商品房房产税。与此同时,市场传闻的上海版房产税方案是,如果出现新增购房,对名下所有房产面积,超过200平方米以上进行征收。
房产税推出后对房价会有多大的影响?这是市场高度关注的问题。从短期来看,房产税对中国房地产市场的影响微乎其微。据消息人士称,在重庆的方案中,计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平方米以上,多套房建筑面积实施累加制,超过200平方米也可能被征收房产税。而房产税税率可能为房地产当年市场价格的0.5%-1.5%。关于上海的房产税,有消息称将新老划断,只针对未来新出售的房产征收。
莫尼塔投资公司数据显示,以别墅和200平方米以上的高档住宅为例,截至去年11月,重庆高档房产占整个商品房销售6%,销售金额为10.4%;而从全国高档房产占比来看;若在全国范围内对高端房产征收房产税,影响范围仅占整个地产销售约为4.9%或更少。依照2009年全国高档住宅销售面积约为 0.46亿平方米估算,若房产税率为0.8%,即使全国范围内对新增高档住宅征房产税,只能征收38.5亿元人民币税款,相对于去年全国土地出让成交总价款2.7万亿元,只是九牛一毛。而且拍卖土地的收入来得简单干脆,房产税的征收则比较繁琐。因此,房产税不会动摇地方政府对土地收入的依赖。
因此,房产税短期内对房价的影响可以忽略不计。去年重庆商品房价格一年内上涨了约50%,而且是在把套内面积计价改为建筑面积计价的情况下。这样的投资收益,即使房产税税率是1.5%,也足够覆盖30多年的房产税,更何况房产税是按年分批交的。在有可能成为第二个房产税试点的上海,去年房价涨幅高达 38.9%,按照前述分析,房产税对投资需求的抑制同样非常有限。这与2007年提高印花税税率但未能抑制股市投机是一样的道理。
不过从中长期来看,房产税影响较大,对房价影响将会逐渐显现。重庆与上海现在只是试点,而最终的征收范围肯定会扩大到全国。如果最初只针对新购的房产,最终也有可能扩大征收房产税的范围,部分房产的税率可能高出预期。重庆市市长黄奇帆在去年6月曾透露了重庆房产税将实行累进税率。我们认为,考虑到中国的国情,地方政府对房地产的价值评估有较大的影响力,房地产价值多少很可能由政府说了算,而房屋估价与房产税税额成正比,因此房产税将会成为调控房价的一个工具。
目前房子已是少数人参与的游戏。中国截至2009年,按城镇户籍人口计算的城镇人均居住面积已超过30平方米。非城镇户籍的人虽有房产需求,但绝大多数缺乏有效购买力。因此从总量上,中国住宅并不稀缺,推动房价上涨的是少数富人的投资需求。央行最近在北京的一个调查发现,北京市居民完全产权自有住房率为72.4%,多套住房拥有率达到18.3%。一方面说明北京住宅可为超过90%的家庭解决居住问题,另一方面投资人持有了不少房产。预计今年房产增值幅度与税率的倍数会大幅缩小,房产税很有可能降低投资需求,并可能令部分投资人抛售闲置房产,平衡楼市的供求关系。[page]
从国外的例子看,长期而言房产只能保值而不能增值。在美国,扣除通胀的美国真实房价指数1890年为100,1990年也不过126,100年只增值了26%,一个很重要的原因是美国不包括阿拉斯加的几十个州平均税率为1.44%的房产税的存在。中国一旦在全国开征房产税,即使家庭唯一的住宅免税,稳定的现金流支出,也将形成对房价的长期压力,不断挤压中国的房地产泡沫。
总而言之,短期内房产税对中国房地产市场的影响将非常有限。但中长期来看,随着房产税征收的全面铺开,将不断挤压中国的房地产泡沫。
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