律师解读如何处理二手房常见纠纷
导读:
案例1:“零首付”买房买出麻烦
2009年6月,王先生了解到大连某房屋中介公司有一套房源价格很合适,价格才18.3万元。王先生找到中介公司,表示自己的资金都投在了股票市场,暂时不想动用,因此问中介公司首付款能不能低一些。中介告诉王某,这套房源可以做成“零首付”,即只需交纳几千元的首付款即可,剩余房款都用贷款方式解决。不久,王先生、中介及房主吴某三方签订了一份居间合同,为了满足可以“零首付”的贷款条件,表面上约定王先生的购买价格为21.3万元,而三方一致同意实际购买价格仍为18.3万元。合同签订后,王先生支付首付款3000元,并办理了首付款资金监管。王某支付中介费4000元,通过了贷款审批。
合同签订后不久,房主吴某以王某没有履行购房能力,“零首付”贷款违法为由要求解除合同。为此,王某多次和吴某及中介协商,表示就算银行贷款办不下来,也可以用现金支付,而且,王某还主动提出愿意多支付一些房款,但吴某无论如何都要求解除合同。为此,各方一直僵持不下。
律师解读
本案中吴某要求解除合同的两个理由都不能成立。其第一个理由为王某没有履约能力。根据合同法第68条规定,吴某以此为理由拒绝履行合同是在行使不安抗辩权,但吴某的理由并不能成立,因为吴某不能证明王某存在丧失或可能丧失履约能力的情形。其主张解除合同的第二个理由是合同约定的所谓“零首付”违法。该理由同样不能成立,依据合同法56条的规定,即使有关“零首付”的约定无效,也并不必然导致房屋买卖合同整体无效。因为,先贷款再付房款仅仅是对付款方式的约定,如果王先生能以其他合法方式支付房款,并对吴某的权利没有损害的话,房屋买卖合同在整体上仍然有效。
案例2:看房协议拴住了谁?
2011年4月,周某与大连某房屋中介公司签订了一份《看房协议》,约定周某委托中介买房,中介人员陪同周某看房屋,如房屋买卖不成交,中介不收服务费,同时周某保证不与所看房屋的所有人私下成交,否则赔偿双倍中介费。但是,由于中介公司工作人员疏忽,只记载了房屋在某小区,没有注明门牌号。当日,中介派人陪周某到房主孙某家看房。此后经过一段时间,孙某和周某达成房屋买卖合同,并于当日办理了产权转移手续。为此,中介公司大为光火,以周某违反看房协议为由,要求赔偿损失。周某以所看房屋不是《看房协议》约定的房屋为由,拒绝承担责任。[page]
律师解读
中介公司出具的《看房协议》标明了所看房屋坐落的小区,同时也可以证明周某购买的房屋也坐落在该小区,那么中介公司就完成了第一轮举证责任,需要周某证明所看房屋为该小区内的另一户正在出售的房屋,如果周某无法完成该举证责任,则周某要按照《看房协议》的约定承担违约责任。
案例3:签订独家代理后房主私自卖房
随着国家房地产政策的调控,二手房交易日渐萎缩,为了尽快出售房屋,2011年6月,丁某和大连某房屋中介公司签订了一份《独家代理协议》,协议约定:由中介公司代理丁某位于沙河口区的一套房屋,委托期限为6月25日至8月25日。价格150万元,服务报酬为实际成交总价的1.5%。同时,双方还约定,丁某在委托期限内独家委托中介出售房屋,丁某不再委托第三方出售,若违反该约定,丁某则按出售房屋总价的3%支付违约金。
协议签订后,看房的来了一拨又一拨,但房屋却一直没有出售,7月,丁某自行联系将房屋以150万元出售,为此,中介认为丁某构成违约,要求支付违约金即房屋总价的3%。
律师解读
根据丁某与中介公司签订的 《独家代理协议》,丁某未经中介公司允许,不得再委托其他中介公司代理出售房屋,但并未禁止丁某直接与买受人达成买卖合同,因此,丁某直接与他人达成买卖合同的行为并不是违约行为,依法不应当向中介公司承担违约责任。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
引用法条
相关知识推荐
具体而言,在二手房交易中,律师主要审核以下十方面的内容:1.出售方是否为房屋合法产权人,产权性质是成本价还是标准价;2.出售方是否拥有处分房屋的权利,包括其是否
第一招:地理位置是关键地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房纯居住人群来说,可以尽量选择那些离车站、地铁较近,周边商业氛围较完善的区域买房,这样不但上、
关键词:二手房交易律师由于二手房交易主体多样,情形复杂,风险大,购买二手房更需要律师介入。目前,由于商品房价格偏高,二手房已引起不少市民的兴趣,成交也日见增多。
我们这里所说的二手房市场,主要是指购买商品房、房改公房、经济适用房后,进行出卖、转让或其他产权转移的二级市场行为。与房地产一级市场相比较,二手房市场显得零散、随
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下:双方可以先行私下协商处理,协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉;当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费;卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款,具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料,面签银行、银行报卷和审批;银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下:属于个人财产的分割给个人,属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定;双方有协议的,按照协议进行分割处理;有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体,在办理二手房买卖过户手续时,当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料,没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定,合同内容的修改属于合同变更行为,必须合同当事人协商达成一致合意,达成合意后对修改事项双方签字确认即产