深圳房屋抵押纠纷
导读:
核心内容:房屋抵押时,发生“先已预售,后又抵押”或“先已抵押,后又预售、转售”的情况应该如何处理?下面,法律快车小编为您详细介绍。
房屋抵押与房屋租赁一样,依法应办理抵押登记手续。在审理案件的过程中,比较常见的矛盾发生于“先已预售,后又抵押”或“先已抵押,后又预售、转售”的情况。一般认为如果抵押已办理了他项权利登记而预售未预售登记,买受方没有支付大部分房款未入住等情况,应保护抵押权人的权利,认定抵押合同有效;如果抵押已办理了他项权利登记,但是预购方已基本付清房款入注或购房者众多、房屋已被多次转售且也基本付清房款的,应认定买卖合同的有效性。因为作为购房者来说,在审查房屋的实际状况方面是处于被动的位置,其没有合理审查实物状况的能力和责任,且如认定合同无效,在返还财产上也难以执行,所以在这种情况下,应着重保护购房者的利益,而且这种做法与前述维护社会稳定的原则是一致的。
【相关法律条款】
城市房地产抵押管理办法
第三十七条抵押权可以随债权转让。抵押权转让时,应当签订抵押权转让合同,并办理抵押权变更登记。抵押权转让后,原抵押权人应当告知抵押人。
经抵押权人同意,抵押房地产可以转让或者出租。
抵押房地产转让或者出租所得价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
第四十条有下列情况之一的,抵押权人有权要求处分抵押的房地产:
(一)债务履行期满,抵押权人未受清偿的,债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;
(二)抵押人死亡,或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;
(三)抵押人被依法宣告解散或者破产的;
(四)抵押人违反本办法的有关规定,擅自处分抵押房地产的;
(五)抵押合同约定的其他情况。
第四十一条有本办法第四十条规定情况之一的,经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
第四十二条抵押权人处分抵押房地产时,应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的,还应当同时书面通知共有人或承租人;在同等条件下,共有人或承租人依法享有优先购买权。
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