房屋买卖风险从何时转移
导读:
《合同法》第142条规定:标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或当事人另有约定的除外。而《物权法》第9条又明确规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。房屋属于不动产,所以对房屋所有权交付的认定,应当如何进行区别呢。根据《商品房买卖的解释》的规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。根据民法理论,占有具有如下特征:
(1)占有以物为客体。这里的物指的是有体物,包括动产和不动产,也包括无形物,例如电力、煤气等无形物。但是作品等无体物虽然是著作权的客体,但却不是这里指称的物,同样对于不因物的占有即可成立的财产权,如地役权等也不能成为占有。
(2)占有是对物有事实的管领力。所谓有事实的管领力,是指对物有实际上的管理力,是人对物有确定、现实的支配状态,并排除他人的干涉。
(3)占有是一种为法律保护的事实。
商品房买卖合同标的物的风险随实际占有状态的改变而改变,标的物实际交付时间为标的物风险负担转移的确定标志,而不论标的物所有权是否转移均由标的物实际占有者承担风险,其理由为:
1、标的物的占有与所有权是可以暂时分离的,而在此分离期间,实际占有人掌控标的物,并享有物的使用利益,并能有效防范风险的发生,而标的物的所有人没有管理、支配该标的物,难以有效防范风险的发生。基于风险、利益相一致的原则,风险由实际占有标的物人承担更为合理。
2、实际占有人对标的物负有妥善保管义务。在标的物毁损、灭失的情况下,如果风险归于所有人,则所有人若要求实际占有人承担责任,则负有证明实际占有人存在过错的责任,这显然是非常困难的,也是非常不合理的。
3、将风险归于实际占有人,能让实际占有人提高对标的物的注意义务。
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引用法条
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