房地产开发风险将增大
导读：
2010年1月29日，国务院法制办公室公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)，向全社会公开征求意见。《征求意见稿》共41条，主要内容包括：适用范围、征收程序、征收补偿、因非公共利益的需要实施拆迁等内容。在征求相关意见并经过相应程序后，国务院将正式公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例生效的同时，2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》将同时废止。
虽然《征求意见稿》与最终公布的正式稿将会有些不同，但是，因《征求意见稿》系在《中华人民共和国物权法》关于因公共利益需要征收不动产之规定框架下制定的，差别不会很大。现依据《征求意见稿》之规定，从法的作用之一预见性角度出发，预测对房地产开发企业可能带来的重大影响。
一、商业拆迁要进行“一对一谈判”，使商业地块开发风险增大
2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》中，第二条规定：凡在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，适用本条例。第十四条规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。第十五条规定：在房屋拆迁公告规定的或者本条例第十四条第一款规定的裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。
上述规定表明，《城市房屋拆迁管理条例》并没有将因公共利益需要的房屋征收与非因公共利益需要的拆迁(即通常所称:商业拆迁)区别开来进行规定。即使拆迁属于商业拆迁，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，作为拆迁人的房地产开发企业可以通过向房屋拆迁管理部门申请，进行拆迁补偿裁决，如在裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，将可实施强制拆迁。所以，对于房产开发企业而言，最终还是可以通过合法、正当的途径完成商业地块上的拆迁，进行商业开发。
《征求意见稿》基于《物权法》关于因公共利益需要征收不动产之规定，对因公共利益需要的房屋征收与非因公共利益需要的拆迁进行了区分。
《征求意见稿》第四十条规定：非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的，建设单位应当与房屋的所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。
该规定表明，对于非因公共利益的需要实施拆迁的，即商业拆迁，作为房地产开发企业应当与房屋的所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议，也就是现在普遍所讲的“一对一谈判”。对于达不成拆迁补偿协议的，则《征求意见稿》并没有规定房地产开发企业可以申请行政裁决以及强制拆迁，即对于商业拆迁将无法实施强制拆迁。这将可能出现如下情形：一个商业地块上其他房屋均实施了拆迁补偿安置，但是，尚有一幢房屋其房屋所有权人与房地产开发企业经过多次协商，仍然无法达成拆迁补偿协议。因无法实施强制拆迁，则房地产开发企业对该幢房屋没有任何强制有效的措施督促其拆迁，进而必将影响房地产开发的正常进程，导致大量前期投入的拆迁补偿安置资金和土地出让金沉淀在该商业地块中。如最终仍无法与该房屋所有权人达成拆迁补偿协议，则该商业地块将无法用于房地产开发。这对于房地产开发企业而言，将要面对的是既无利润可言，又无法收回成本的尴尬境地。因此，对于商业地块的拆迁，由于需要进行“一对一谈判”的方式进行拆迁补偿安置，无法实施强制拆迁，商业地产开发风险增大。
二、“一个90%和两个三分之二”,使棚户区改造地块难度和风险均增大
《征求意见稿》第十三条规定：因危旧房改造的需要征收房屋的，县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上，征求被征收人的意见。90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定;未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。第二十四条规定：因危旧房改造的需要征收房屋的，补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意。第二十五条规定：房屋征收部门应当按照经批准的补偿方案，与被征收人就补偿方式、补偿金额、产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议;其中，危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。
上述规定表明，对于危旧房改造地块，即通常意义上的棚户区改造地块，如未达到90%被征收人同意征收的，地方人民政府不得作出房屋征收决定;如补偿方案未得到三分之二以上被征收人同意的，则补偿方案无法获得通过;只有补偿协议签约率达到三分之二以上的，方开始生效。与《城市房屋拆迁条例》相比，虽然将危旧房改造列入到因公共利益需要征收房屋范围，但是，针对危旧房屋的改造，规定了更加苛刻的程序及要求。
因此，如房地产开发企业手头仍有棚户区改造项目未完成拆迁工作，或者刚刚取得棚户区改造生地，一旦《国有土地上房屋征收与补偿条例》生效，则将受上述规定制约，很可能在计划的期限内无法获得90%以上被征收人同意征收,或者补偿方案难以得到三分之二以上被征收人同意，进而导致搬迁无法进行，房地产开发进程受阻，严重的导致无法征收或者付出巨额房屋补偿款的代价。
三、被征收房屋的评估价格不得低于类似房地产的市场交易价格，使土地成本上升
《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
《征求意见稿》第二十条规定：货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。被征收房屋的房地产市场评估价格不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。[page]
显然，《征求意见稿》对于货币补偿金额的规定，特别强调了“被征收房屋的房地产市场评估价格不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格”，以及“房地产价格评估机构由被征收人以投票、抽签等方式确定”。这样，无论从与类似房地产的市场交易价格对比角度，还是从评估机构的选择角度，更有利于被征收人，使被征收的房屋的房地产市场评估价格更能反映真正的市场交易价格，防止被征收房屋的补偿价被低估。这直接导致拆迁成本加大，进而客观上导致土地成本加大。
此外，从征收程序上来看，由于需要90%以上的被征收人同意才能征收，需要三分之二以上被征收人同意补偿方案才能通过，需要三分之二以上被征收人签订补偿协议才能生效，因此，一方面，由于征收程序的严格性，导致征收难度增大，土地供应量减少，按照市场供求关系规律导致地价上涨;另一方面，导致房屋征收和搬迁期限延长，进而导致开发成本利息增加，成本上升。
(作者为市工商联房地产商会法律分会会长、市律协建设工程业务研究委员会主任、海华永泰律师事务所副主任、律师)
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