巴**与ＳＴＸ房**有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

原审原告巴**与原审被告STX房地产**有限公司（以下简称S**公司）商品房预售合同纠纷一案，辽宁省瓦房店市人民法院于2015年7月6日作出（2015）瓦*初字第2953号民事判决，S**公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月17日公开开庭审理了本案。上诉人S**公司的委托代理人方**、罗*，被上诉人巴**的委托代理人石**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原告巴**一审诉称：2012年1月13日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于大连xx临港工业区xx园路x号1-3-1号房屋，建筑面积88.36m2，单价4007.99元／m2，房屋总价款354，146元；房屋应于2013年5月31日前交付原告及逾期交房的违约责任。合同签订后，原告按约定向被告支付购房款，其中首付107，146元，商业贷款247，000元，但被告至今未交付房屋。依据合同第九条约定：“自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”请求被告支付逾期交房违约金51，705.32元。

一审被告辩称

被告STX公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的商品房买卖合同第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交大**委员会仲裁。原告未经仲裁程序，不应直接向法院提起诉讼。原告实际支付的首付款为63，586元。2012年1月13日，原告与STX（大连**限公司（以下简称造船公司）签订房屋租赁合同，租赁期间为2013年6月1日至2016年5月31日，三年租金为43，560元，租赁费一次性支付三年，三年租赁费作为购房合同的首付款。该合同与原、被告签订的商品房买卖合同是有机结合的，房屋租赁合同为商品房买卖合同的一部分，因为房屋租赁合同第四条约定：“该房屋三年租金为43，560元，租赁费一次性支付三年”。虽然房屋租赁合同是原告与造船公司签订，但涉及到商品房买卖合同当中的结算内容，且被告依据该房屋租赁合同，在原告没有实际支付43，560元的情况下，为其出具支付的凭证。2011年11月7日，原告出具确认书，房屋首付款由三年租赁费、本人实际支付金额构成，计107，146元；三年租赁费为43，560元，由S**连集团支付；房屋首付款107，146元中，原告本人实际支付63，586元。2015年3月10日，造船公司被法院宣告破产，房屋租赁合同无法履行，原告就房屋租赁合同义务未被追索，未发生实际经济损失。被告应从2016年6月1日起承担违约金。合同约定的违约金比例过高，应当调整，商业贷款部分应为商业贷款利率的1.3倍，首付款部分中的63，586元按日万分之0.5计算违约金。原告逾期支付首付款3000元120天，应承担违约金72元。原告迟延支付商业贷款，应承担违约金6150元，该6150元应从被告承担的违约金中扣除。

一审法院查明

一审法院审理查明：2012年1月13日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告以首付加按揭贷款的方式购买被告开发的位于大连xx经济区xx园路x号1-3-1号房屋，建筑面积88.36平方米，每平方米4007.99元，购房款354，146元，原告应于2011年12月12日付清首付款104，146元，于2012年1月12日付清商业贷款25万元。被告应于2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经建设单位组织设计、监理、施工单位验收合格的商品房交付买受人使用，逾期60日后买受人有权解除合同，买受人同意继续履行合同的，合同继续履行，但出卖人应当按合同第九条约定承担违约责任，赔偿自2013年6月1日至实际交付之日止的买受人交付房价款每日万分之二的违约金。原、被告签订的商品房买卖合同第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交大**委员会仲裁。

2012年4月10日，原告补交首付款3000元，商业贷款变更为247，000元。

2012年1月13日，原告巴**与造船公司签订房屋租赁合同，约定原告将涉案房屋出租给造船公司。房屋租赁期限为3年，自2013年6月1日起至2016年5月31日，租金为43，560元，且作为购房合同的首付款。租赁税费、测绘费、物业费4165元由原告支付。

被告S**公司于2012年4月16日出具发票，收取原告首付款107，146元，于2011年11月7日出具收款收据，收取原告租赁税费、测绘费、一年物业费，合计4165元。

原、被告签订的商品房买卖合同约定原告支付首付款时间为2011年12月12日，原告实际支付首付款3000元时间为2012年4月10日，迟延支付120日。

原、被告签订的商品房买卖合同约定原告支付商业贷款时间为2012年1月12日，原告实际支付商业贷款时间为2012年4月13日，迟延支付123日。

原告巴增龙实际支付首付款63，586元和商业贷款247，000元。

被告STX公司至今未交付涉案房屋，其称未按期交付房屋是因资金原因。

被告未在一审法院首次开庭前，以有书面仲裁协议为由对一审法院受理该民事案件提出异议。

一审法院认为

一审法院认为：被告未在提交答辩状期间提出管辖权异议，也未在一审法院首次开庭前，以有书面仲裁协议为由对一审法院受理民事案件提出异议，仅在开庭审理过程中提出涉案合同约定仲裁条款，不同意一审法院未经仲裁程序直接审理本案，被告的该答辩意见，不符合法律规定，不予采纳。原、被告间的商品房买卖合同，是平等民事主体之间订立的，双方意思表示真实，合法有效。双方当事人均应依约全面履行义务。原告巴**实际交付购房款310，586元，被告STX公司未按约定日期交付案涉房屋，应按此金额承担违约责任。原告与造船公司签订房屋租赁合同，收取租金，不能证明被告已按期交付房屋，并且被告已承认未按期交付房屋，未按期交付房屋是因资金原因，被告辩称其应自2016年6月1日始承担逾期交房违约金的答辩意见，不予采纳。原、被告约定的逾期交房日万分之二违约金未超过按中**银行同期同类贷款利率计算的利息的1.3倍，并非过高，不予调整。现原告巴**要求被告STX公司承担按354，146元计算自2013年6月1日起至2015年5月31日的日万分之二的违约金，其中的租金43，560元，原告并未实际支付，被告STX公司不应对该部分承担违约金，该部分诉讼请求，应予驳回。被告抗辩原告迟延支付首付款3000元，应承担违约金72元，符合合同约定，该72元应从被告承担的违约金中扣除。被告抗辩原告迟延支付商业贷款，应承担违约金6150元，实际应为6076.2元，符合合同约定，该6076.2元应从被告承担的违约金中扣除。被告实际应支付违约金为310，586元730日日万分之二-72元-6076.2元u003d39，197.36元。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条，《最**法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百一十六条之规定，作出如下判决：一、被告STX房地产**有限公司在判决生效后10日内将39，197.36元付给原告巴**；二、驳回原告巴**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1093元，由原告巴**负担313元，由被告STX房地产**有限公司负担780元。

上诉人诉称

S**公司上诉的理由及请求是：巴**2013年6月1日至2016年5月31日间未发生任何经济损失，S**公司逾期交房无主观过错，该期间的违约金过高，应调整为零。第一，在双方签订商品房买卖合同的同时，巴**与造船公司就案涉期房签订了房屋租赁合同，约定巴**将案涉期房出租给造船公司，租期为2013年6月1日至2016年5月31日，三年租金43，560元。巴**自认首付款中的43，560元其本人未支付。三年租金为43，560元，折合每月1210元，租金标准合理。按照案涉房屋所在地区的房屋租赁行情，同地段同类房屋月租金为980元左右。故巴**在2013年6月1日至2016年5月31日期间的三年房屋租赁期内，无任何经济损失。第二，房屋租赁合同签署一方造船公司已被宣告破产，且未依照法律规定在两个月内通知巴**是否继续履行房屋租赁合同，故案涉房屋租赁合同已解除，巴**就房屋租赁合同义务未被追索，未发生实际经济损失。第三，S**公司对逾期交房无主观过错。造船公司欠付S**公司房屋租金73，765，608元，除此之外，造船公司还欠S**公司305，709，723.90元，这导致S**公司资金链断裂，无力支付验收工程相关的费用，无法办理交房所需相关手续。据此，请求撤销一审判决，改判驳回巴**一审全部诉请。

被上诉人辩称

巴增龙二审答辩认为：服从一审判决。

本院查明

本院经审理查明：一审法院认定事实中除“原、被告签订的商品房买卖合同约定原告支付商业贷款时间为2012年1月12日，原告实际支付商业贷款时间为2012年4月13日，迟延支付123日”外其他事实属实。

本院补充查明：双方当事人在一审庭审时共同确认：20017928号发票载明的首付款107，146元由房屋租金43，560元、巴增龙实际支付的63，586元两部分组成。

造船公司管理人于2015年12月3日出具了加盖管理人公章的关于STXxx花园房屋销售及租赁事宜的说明，该说明载明：S**公司开发的xx花园项目针对S**集团员工的销售过程中，均先由买受人与S**公司签署房屋买卖合同，再由买受人与造船公司签订房屋租赁合同，约定买受人在租赁期限（通常为三年）内将所购房屋出租给造船公司使用。实际履行过程中，由造船公司将房屋租赁期限内的租金直接支付给S**公司并抵偿买受人应向S**公司支付的相应金额的首付款。作为S**集团针对员工的一项重要福利，前述购房政策对于集团前期的公司运行及职工安置均发挥了重要作用。上述xx花园房屋先买后租的运营方式，同样适用于S**集团员工购买由S**公司开发的xx花园二期B区房屋的过程中。但由于S**公司后续经营出现困难，xx花园二期B区至今未能依约交房，与xx花园二期B区相关的、买受人与造船公司签订的房屋租赁合同亦未能实际履行。截至目前，就xx花园二期B区房屋所涉及的应抵作部分购房首付款的、租赁合同项下租金，S**公司已向造船公司申报债权并得到确认。

本院所确认的上述事实，有确认书、关于STXxx花园房屋销售及租赁事宜的说明和当事人陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。

本院认为

本院认为：巴**主张S**公司未依商品房买卖合同约定时间交付房屋，理应依据合同约定违约金标准向巴**支付逾期交房违约金；而S**公司则主张巴**是以造船公司承诺支付的三年租金抵顶的部分购房首付款，现造船公司已破产，其未向巴**追索三年租金，故S**公司逾期交房未给巴**造成任何损失，S**公司不应承担逾期交房违约责任。综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为S**公司是否应向巴**支付2013年6月1日至2015年5月31日期间的逾期交房违约金。综合本案事实情况，巴**与S**公司签订了购买案涉房屋的商品房买卖合同，该合同约定S**公司应于2013年5月31日前交付房屋。同日，出租方巴**又与承租方造船公司签订了案涉房屋租赁合同，约定从S**公司交付房屋日（2013年5月31日）次日起至2016年5月31日期间的租金43，560元作为购房合同的首付款。且S**公司向巴**出具了包含案涉房屋租金数额在内购房首付款的发票，S**公司出具发票的行为表明其认可造船公司与巴**之间将租金抵付购房首付款的约定。又因S**公司现已就应抵作案涉房屋部分购房首付款的租赁合同项下租金向造船公司申报债权并得到了确认。据此可以认定，巴**已以免予支付相当于三年租金数额购房首付款的方式实际获取了案涉房屋的三年租金收益，则三年租期2013年6月1日至2016年5月31日期间应视为S**公司已交付了房屋，故巴**要求S**公司支付三年租期内的2013年6月1日至2015年5月31日两年期间的逾期交房违约金，无充分的事实及法律依据，本院不予支持。此外，因S**公司已同意由造船公司代购房人巴**支付相当于三年租金数额的购房首付款，并向造船公司管理人申报了该笔债权，且得到造船公司管理人的确认，又因本案驳回了购房人要求S**公司支付2013年6月1日至2015年5月31日期间逾期交房违约金的诉请，故无论S**公司向造船公司管理人申报的案涉房屋首付款（即三年租金）的债权能否实际得以清偿，S**公司均无权再向购房人巴**追偿未获清偿部分的购房首付款。

综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2015）瓦*初字第2953号民事判决；

二、驳回巴增龙的诉讼请求。

一审案件受理费1093元（巴**预交），由巴**负担；二审案件受理费780元（STX房**有限公司预交），由巴**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十二日