那这份合同属于是我卖方违约吗？是否有效？如果算违约我卖方要支付多少？
更新时间：2020-01-13 05:44:53人浏览
问题描述：
律师您好！我有个事想请您帮忙。就是上周日我把婚后房产通过中介签订了买卖合同，并且收了定金2万。房产证上是我老公一个人的名字，当时老公没到场，全程都是我直接签他的名字，现在我老公不想卖了，那这份合同属于是我卖方违约吗？这样的交易的合同是否有效？如果算违约我卖方要支付多少？
4位律师解答
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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购房合同和房产证上的名字必须一致的，但是房产证办理之后可以进行过户或者是加名，以房产证上加名字为例：
1、赠与：到公证部门办理房屋的赠与公证，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到国土房管局的测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、测绘附图、原房地产权证书、赠与公证书、身份证明等资料，到国土房管局交易登记部门申请房地产权赠与登记。
2、买卖：可以持房地产转移登记申请书、房地产买卖合同、房地产测绘部门出具的测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，到国土房管局交易登记部门申请房地产权转移登记。
3、析产：需要先到公证部门办理房屋的夫妻析产公证手续，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到市国土房管局测绘部门出具的测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、夫妻析产协议书、测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，再到国土房管局交易登记部门申请房屋析产登记。
1、赠与：到公证部门办理房屋的赠与公证，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到国土房管局的测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、测绘附图、原房地产权证书、赠与公证书、身份证明等资料，到国土房管局交易登记部门申请房地产权赠与登记。
2、买卖：可以持房地产转移登记申请书、房地产买卖合同、房地产测绘部门出具的测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，到国土房管局交易登记部门申请房地产权转移登记。
3、析产：需要先到公证部门办理房屋的夫妻析产公证手续，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到市国土房管局测绘部门出具的测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、夫妻析产协议书、测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，再到国土房管局交易登记部门申请房屋析产登记。
2020-01-13 05:44:53
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(一)商品房买卖合同未拿到交易中心登记。这种情形下即是说合同未备案，那么购房合同是可以进行更名的。
(二)商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，但是该商品房未竣工验收。在这种情形下也是有可能进行更名。
(三)商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，而且该商品房已经竣工验收。这种情形下则不能再对合同进行更名了。根据国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”因此，合同备案后不能通过更名来进行交易。
购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。因此购房合同是有效的法律文书，合同能否更名要依据相关的法律法规。
(二)商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，但是该商品房未竣工验收。在这种情形下也是有可能进行更名。
(三)商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，而且该商品房已经竣工验收。这种情形下则不能再对合同进行更名了。根据国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”因此，合同备案后不能通过更名来进行交易。
购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。因此购房合同是有效的法律文书，合同能否更名要依据相关的法律法规。
2020-01-12 19:02:17
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购房违约金是如何计算的？
在合同中一般都有规定，有的是预期90天内，按照已付款利息支付，从合同交房到实际交房计算。
第1付款利息，就是按照银行同期贷款利息按日计算。
第2违约金计算，根据双方约定合同按多少比例的计算方法，例如：按照全额房款的万分之一的标准计算。那么就是用全部房款乘以万分之一再乘以违约日期。
承担违约责任和违约事项包括：
(1). 签订认购书后，购房者不买房或要求换房，卖房者不卖房或要求换房；
(2). 购房者不按期付款；
(3).卖房者不按期交房；
(4). 面积变动超过约定幅度；
(5). 房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位
(6). 产权过户手续不全或不能按期办理。
另外，如果购房者觉得违约金过低，购房者可以要求退房，一般有三种情况就可以退房了：
1.延期交付房屋到了合同中约定的交房日后，却迟迟得不到卖房者的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，经购房者催告后的3个月的合理期限内仍未履行的，购房者就有权要求退房，并要求返还订金或支付房款利息。
2.房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签合同时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房者可以提出退房并要求退赔利息。
3.房屋质量不合格导致严重影响使用。根据近日司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者可以提出退房并要求赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
在合同中一般都有规定，有的是预期90天内，按照已付款利息支付，从合同交房到实际交房计算。
第1付款利息，就是按照银行同期贷款利息按日计算。
第2违约金计算，根据双方约定合同按多少比例的计算方法，例如：按照全额房款的万分之一的标准计算。那么就是用全部房款乘以万分之一再乘以违约日期。
承担违约责任和违约事项包括：
(1). 签订认购书后，购房者不买房或要求换房，卖房者不卖房或要求换房；
(2). 购房者不按期付款；
(3).卖房者不按期交房；
(4). 面积变动超过约定幅度；
(5). 房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位
(6). 产权过户手续不全或不能按期办理。
另外，如果购房者觉得违约金过低，购房者可以要求退房，一般有三种情况就可以退房了：
1.延期交付房屋到了合同中约定的交房日后，却迟迟得不到卖房者的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，经购房者催告后的3个月的合理期限内仍未履行的，购房者就有权要求退房，并要求返还订金或支付房款利息。
2.房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签合同时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房者可以提出退房并要求退赔利息。
3.房屋质量不合格导致严重影响使用。根据近日司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者可以提出退房并要求赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
2020-01-12 00:16:18
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