法院可以变更执行,被法院强制执行的房屋租赁变更
更新时间：2012-02-27 16:53:39人浏览
问题描述：
我们单位有一间门面，由于单位在建设中拖欠施工单位工程款，施工方将单位诉诸法院，后法院将此间门面租金强制执行用于支付施工方。在法院强制执行期间，租用该门面的原租赁户将该门面转让给第二人，转让时我们单位的负责人在场，同时我们单位与第二人签订了租赁合同，但未告知法院执行局。法院执行局知晓门面转让后，即出面干涉，且不同意将该门面转让给第二人，而在不告知我们单位的情况下将该门面转让给第三人，而此时第二人已支付转让金，且投入资金进行装修，造成了一定损失。出现此种情况，第二人将我们单位、原出租户、第三人一起告上法院，要求我们单位赔赏违约金。我想问的是：我们单位未告知执行局而将门面出租出去，属不属于无效合同？在这个纠纷中，单位应该负什么责任？
3位律师解答
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您和上一个租户签订的是房屋的租赁合同，而且是房屋的转租合同。按照法律的规定，租客在对房屋进行转租的时候必须要获得房东的同意，没有获得房东同意的属于非法转租。您和租客在没有获得房东同意下签订的合同是无效的，不属于违约。因为违约的前提是您和对方之间存在合同有效的合同，您和对方签订的合同因为没有经过房东的同意所以是无效的。因为房客未经房东同意擅自与您签订了转租合同，那么房东随时有权要求与房客解除租赁合同，作为房屋的主人，房东也有权随时要求您搬离房屋，这对您的权利非常不利。当然这有一个例外，那就是租户虽然一开始租赁房屋时没有获得房东同意，但是房东后来知道了房子被转租的事实并且在六个月内没有表示反对的，那么您和租户签订的合同因为房东的默认而有效。这时候房东就不能随意要求您搬离房屋。
2012-02-27 16:53:39
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《合同法》第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。一般来说合同违约金上限是不超过标的的20%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减 少。但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符；故此可交由法官自由裁量。法律 规定预定违约金，除了给当事人施加心理压力外，也避免了违约后损失计算的麻烦和当事人证明损失大小的麻烦，使当事人能迅速确定自己应当承担的具体责任。
2009-09-07 01:52:05
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