小区房地产转让争议分析
导读：
小区房地产转让争议分析
房屋产权人与第三人房屋买卖合同因侵犯优先购买权被确认无效，优先购买权人的权益如何保障和实现?
审判实践中，对房屋优先购买权人起诉到法院的房屋产权人与第三人侵犯优先购买权的合同一般都确认无效，但对确认无效后房屋优先购买权人先买权的保护有两种做法：一是只宣告房屋产权人与第三人达成的合同无效，不提及房屋优先购买权人先买权如何实现的问题;二是在确认无效的同时，判决优先购买权人以房屋产权人与第三人达成的“同等”交易条件购买争议房屋。
从保护优先购买权人权益的角度讲，我们倾向于第二种做法。理由是：1、从立法目的讲，设立优先购买权制度主要是为了避免物的占有和利用相分离，尽可能维持物的最有效利用状态，实现社会财富的最大价值，稳定公民、法人的生活、生产秩序。2、从权利属性上看，在产权人出售房屋前，优先购买权人的先买权仅是一种“期待权”，权利处于一种可能性状态，当产权人出售财产的行为发生后，优先购买权人的先买权就成为“形成权”，“形成权”是权利主体以自己单方行为使民事法律关系产生、变更、消灭的权利，优先购买权从而从可能性状态成为现实实现状态，优先购买权人人有权以“同等条件”购买产权人房屋，产权人负有以“同等条件”与优先购买权人交易的义务。3、从法律效果上看，房屋产权人在买卖关系被确认无效以后，其在通常情况下都不太愿意将房屋出卖给优先购买权人，可以表示不愿再出卖房屋，或另行交易串通他人抬价排挤优先购买权人，优先购买权人权益处于不确定状态，优先购买权人的起诉和法院侵权判决就没有任何实际意义。优先购买权人的先买权无异就成为一张“白条”，在法律上存在，而在现实中永远无法实现，它只能破坏产权人与第三人的买卖关系，却无法使优先购买权人行使优先购买权。这样的结果，只能导致产权人不能按自己意思处置自己的房屋，第三人无法取得自己想要的房产，优先购买权人也无法获得享有优先购买权的房产，使讼争的房屋不能顺利交易，既不符合市场经济鼓励交易原则，浪费当事人的人力、物力，又浪费有限的司法资源。4、从法院裁判的逻辑上讲，法律对权利人的救济更多的是体现在侵权法律责任承担上，侵权判决与侵权法律责任承担总是一体的，如人身侵权案件在判决确认行为侵权的同时，总是要责令侵权人赔偿损失、赔礼道歉等法律责任。而侵害房屋优先购买权的案件仅宣告合同无效，对优先购买权人请求以“同等条件”购买诉争房屋的“形成权”置之不理，不能不说在对优先购买权人权利保护上存在欠缺的地方。[page]
我们这里仅探讨的是在裁判中要不要明确优先购买权人以“同等条件”签订合同的问题，在审判实践中具体如何操作，才能既维护优先购买权人先买权又不损害产权人利益，值得进一步研究和探索。
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