小区的公用配套设施所有权
导读:
近年来,由于小区公用配套设施而引发的争议很多,小区开发商、业主(业委会)、物业管理公司之间常常由于小区公用配套设施的使用、归属等对簿公堂。
对小区公用配套设施的归属应作具体分析
小区公用设施的归属从物权法理论来看属于建筑物区分所有权问题的范畴,小区公用设施的归属主要区分以下几种情况:
(一)小区的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台等。这类公用配套设施是构成住宅小区整体不可缺少的,这些公用配套设施与整个住宅小区构成不可分割的整体,其本身并不具备独立产权的意义。事实上,这类公共配套设施的面积已作为公摊面积分摊到业主所购房屋的建筑面积中。对于此类公用配套设施,无论购房合同对其归属作出如何约定,都属于小区全体业主共同共有。
(二)小区的停车场、会所、户外广告位等。这类公用配套设施也与小区业主的生活有重大关系,但相比以上其他的公用配套设施,该类公用配套设施还不足以重大到对业主的日常生活具有决定意义,离开这类公用配套设施,小区业主也不至于无从使用自己的房屋。更为重要的是,这类公用配套设施并不作为公摊面积分摊到业主所购房屋的建筑面积当中。因此,对于这类公用配套设施,允许开发商与业主在买卖合同中就其归属作出约定。
小区公用配套设施必须按照规划用途提供给业主共同使用
无论小区的公用配套设施是属于全体业主所有,还是由开发商保留权利,小区的公用配套设施都必须按照规划用途提供给全体业主共同使用。某些公共设施在权属上属开发商,但作为所有权人的开发商不得自由处分这类公用配套设施,而应当将公用配套设施提供给全体业主使用,当然这种使用可以是有偿的。开发商对小区公用配套设施所有权的行使受小区业主公共利益的限制,必须服从于小区业主使用公用配套设施的需要。因为能够使用小区的所有公用配套设施是每位业主在购买房屋时的合理期待,这一点无论在购房合同中是否作了约定,都应当是不言而喻的,开发商负担有担保购房业主使用小区的所有公用配套设施的义务。因此,即使某些公用配套设施约定由开发商保留权利,开发商也不得擅自改变该类公用配套设施用途或不将该类公用配套设施不开放给业主使用。擅自改变小区公用配套设施的用途即构成侵权,侵犯了业主对小区公用配套设施的共同使用权,应当承担立即停止侵权并恢复小区公用配套设施原状的法律责任. 改变小区公用配套设施用途须征得业主同意,并经规划部门审批.
小区公用配套设施用途的改变必须符合两个方面条件:(1)取得小区全部业主(至少是大多数)的书面签名同意;(2)征得国土规划主管部门的审批同意。
实践中,小区公用配套设施用途被改变的情形往往是开发商或者物业管理公司擅自将小区公用配套设施改变为商业用途用于出租谋利。这种行为一方面构成对小区业主的侵权,属侵权行为;另一方面又违反了相关规划法律法规,属违法行为。因侵权行为给业主造成的损害,业主可主张损害赔偿;因违法行为获得的租金收益属于非法所得,应予以没收。损害赔偿与没收非法所得是两个不同的法律关系,损害赔偿的数额绝非等同于非法的租金所得。对于损害赔偿的数额,业主应当举证证明,但是业主无权要求返还租金收益或以租金收益直接冲抵损害赔偿。否则将非法的租金所得转移给全体业主享有,违背了任何人不得基于违法行为获得利益的这一法律原则。
声明:该作品系作者结合法律法规,政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
拓展阅读
相关知识推荐
网友提问:如何考察社区配套?专家回复:社区布局及配套设施将对您生活产生很大影响,建议您考察一个项目时,从以下几方面着手:一、居住密度及私密性住宅之间的距离除考虑
小区配套设施权属纠纷一、什么是小区配套设施小区配套设施是一个小区内为方便业主衣食住行而建设的场所。一个全面完整的配套设施主要包括以下几个方面。(一)教育设施:托
指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施。住宅配套设施是由多系统组成的,按其服务层次。应包括以下内容:(l)住宅基本生活单元的配套设
谁做户主没有区别。户主即一户之主,是一个社会单元(家庭户)的负责人或权益代表人。户口本的户主权利是作为一户之主代表这一户在相应范围的代表权、发言权、表决权、利益
老住宅楼楼层未经审批擅自加层犯法。申请人应书面向房管局提交加层申请,附送房屋地形图、建筑图、建房(加层)计划批准书、资金来源证明、房屋检测和抗震设防报告等资料;
入住新房用的是临时电可以采取协商、调解、仲裁、诉讼方式维权。临时用电不能满足城市生活所需,其不符合交易目的属于违约,应当承担违约责任,同时供电人未按照国家规定的
停车位管理费的支付时间根据业主与物业公司事先签订的物业服务合同确定。业主应自车位交付之日起交纳车位管理费,期间物业公司在该车位上私自停放其他人员车辆的,业主可对