对一房两卖纠纷案件的审判透析
导读：
对一房两卖纠纷案件的审判透析
案情梗概?
2000年4月26日，于东与京港公司签订了购买都会华庭巴黎阁房屋的《北京市内销商品房预售契约》，并如约支付了大部分的房款39.35万元。京港公司在收取了上述房款后，却拒绝继续履行合同，于10月27日提出了单方终止合同的要求，并以高于和其所签订的房屋价格将该房屋另行出售他人。于东以京港公司一房两卖的行为侵害了他的合法权益为由提出诉讼，要求京港公司继续履行合同或解除合同，并退回已付房款39.35万元，双倍返还定金共6万元，赔偿既得利益的损失17万元。
京港公司在答辩中称：在购买都会华庭巴黎阁房屋的事宜上，根本不存在于东所说的《北京市内销商品房预售契约》，本公司仅在3月10日就该房屋和于东签订了非正式的《预约认购协议书》。由于该房屋当时尚未经北京市房屋土地管理部门进行实际面积的测量，在认购书中约定该房屋的建筑面积暂定为103.68平方米，该套房屋的总价款是52.535万元。后经有关部门实际测量，该套房屋的建筑面积是123.65平方米，比公司内部的测算面积多了约20平方米。本公司要求于东按实际测量的面积重新计算房款，但于东多次拒绝，要求按照认购书中的总房款购买。于东的做法是对本公司合法利益的损害，所以本公司正式以书面形式向于东发送了终止认购书的通知，并已在12月30日将该房屋卖给了施海丹夫妇。至于本公司已收取的于东的部分房款，不能改变和于东尚未签订正式售房合同的事实，本公司可以返还此房款，并将3万元定金退还给于东。对于东的其他诉讼请求不予同意。
法院追加了施海丹夫妇作为本案的第三人参加了诉讼。施海丹夫妇在庭审中陈述：于东的诉讼请求和我们没有关系，但我们坚持要求履行与京港公司签订的关于该房屋的《北京市内销商品房预售契约》。在该合同中，约定房屋建筑面积是123.65平方米，房屋总价款是69.36万元，而且我们已实际支付了部分房款。我们和京港公司签订合同时，京港公司也未将于东的情况告诉我们。
法院判决?
北京市朝阳区法院经审理后认为，全面履行合同，是合同当事人的义务。京港公司在履行和于东签订的购房合同的过程中，因对房屋的售价产生异议，单方终止了该合同的履行，并将该房另售他人，使于东签订合同的目的无法实现，属根本违约，应当承担过错责任。施海丹夫妇在不了解事实真相的情况下，和京港公司签订购房合同的行为是善意的。考虑到于东有解除合同、请求赔偿的诉讼请求，也为了保护善意第三人的合法权益，判决依法解除于东和京港公司之间关于巴黎阁房屋的买卖合同，京港公司返还于东交纳房款的39.35万元，并按合同法中的定金罚则，要求京港公司双倍返还定金6万元。合同法第一百三十八条规定，当事人一方不履行合同义务时，应当赔偿给对方造成的损失，其中包括履行合同可以获得的利益。由于巴黎阁房屋存在增值的客观事实，若京港公司履行了和于东的合同，于东在取得房屋后，存在将升值的房屋售出取得利益的可能，于东提出的既得利益的损失的诉讼请求，是有事实和法律依据的。判决京港公司赔偿于东经济损失12万元。
审判透析?
本案原、被告的最大争议是双方是否签订了房屋预售契约，这是审理本案的关键。于东在庭审中陈述说，确实于2000年4月26日和京港公司签订了合同号为131431的《北京市内销商品房预售契约》，由于该合同签订时，巴黎阁房屋销售刚刚开始，于东享受到了京港公司在广告中宣传的免费赠送增加的房屋面积的优惠待遇。在131431号合同中，约定该房屋的建筑面积是123.65平方米，而房屋的总价款仍保持2000年3月10日认购书中约定的52.535万元。后来由于都会华庭的销售情况较好，房屋价格上扬，京港公司开始毁约，直至单方撕毁合同并将房屋另买他人。在诉讼请求中提出的17万元既得利益损失，就是这两份合同的差价。
本着谁主张谁举证的原则，对上述陈述，于东向法庭出示了131431号《北京市内销商品房预售契约》的复印件和京港公司在2000年5月4日刊登在《北京青年报》上的免费赠送增加的房屋面积的广告复印件。对于无法提交131431号《北京市内销商品房预售契约》原件一节，于东的解释是：在和京港公司正式签约后，为到房屋土地管理部门办理房屋预售登记，京港公司将所有合同原件收回，所以只能提供复印件。法官在审理中感到，对这个关键性的合同文本，于东提供的虽然是复印件，但于东的解释，符合当前房屋买卖过程中的运行规则，而且在不正式签订合同的情况下，就已交纳总房款的75%的行为，不符合人们普遍的行为方式。况且，京港公司也确有免费赠送增加面积的宣传广告。综上，可以认定在这个环节上，于东的举证责任已基本完成，所以将举证责任转到京港公司一方，要求京港公司提出反证进行抗辩。京港公司抗辩称：131431号合同文本，是公司在售房过程中的作废合同。2000年3月10日，在和于东签订认购书后，于东找到公司的售楼业务员杜勇，要求杜勇为他制作一份虚假合同，以便拿到单位，及时提取单位按政策发放的购买商品房的补贴。杜勇为帮忙，拿出作废的131431号合同文本复印后，填写了新测的面积123.65平方米，以认购书中的价格填写在房屋总价款一栏中。2000年底，京港公司对作废的合同文本进行了统一的销毁，所以无法提供已作废的131431号合同文本的原件。对上述抗辩主张，京港公司提供了业务员杜勇的证言。京港公司认可2000年5月4日的广告，但广告中规定享受优惠的对象仅限于2000年5月1日至5月7日的买房人，于东不在此列。法官认为京港公司仅以业务员的证言和当庭陈述支持其抗辩主张，在证据方面尚显苍白，在逻辑上也有不能自圆其说之嫌。所以，认定于东和京港公司之间签订了正式的合同号为131431的《北京市内销商品房预售契约》。
本案除了举证方面有创新外，在审理中还有以下两点值得总结：
第一，12万元既得利益损失的判决，是法官大胆适用法律规定，在审判实践中敢于突破的结果。这一判决，符合合同法的立法意图，较好地发挥了法律的规范、引领作用，更好地保护了合同当事人的利益。第二，从某种意义上说，合同的约定就是当事人之间设立的应共同遵守的法律，重信守诺是每一位合同当事人的行为准则。在民法理论中，诚实信用原则或称诚信原则是帝王条款，无论从事经济活动还是从事其他社会活动，都应当恪守。
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