是否由开发商承担？是否可以要求退房？商品房买卖合同是2013年11月29日补签的
更新时间：2018-12-16 01:07:57人浏览
问题描述：
2013年10月1日我在北安购买一处房产，当时正在建设，交了首付，今年7月办理的贷款，并在房产局预告登记。买房时户型标的60.14平米，签合同时说涨了2平，写的62.14，今年11月初，开发商电话通知我取进户条，显示又涨了2平，要我补缴房款，并收取我贷款额5%的贷款保证金7000元，当时我没交就走了。17日，我来到售楼处，提出我的质疑，但对方态度强硬，不给钱不给钥匙。我提出先验房后给钱，要求对方出示三书一证一表，对方拿不出来，这种情况，延迟交房产生的责任是否由开发商承担？因为合同签到今年12月31日，到期我是否可以要求退房？退回我的首付款，并补偿我之前偿还的银行贷款？商品房买卖合同是2013年11月29日补签的，之前签的合同没有公章和条码，房产局不认，我又回去找开发商更换的。对于进户条上显示的64.14平，对方销售经理解释说是估算的，没有最终测量，这个数据可以估算吗？然后按估算收钱？而且我进房子里看后，开发商把一根雨水立管设置在我的阳台里，我查过，国家规定这种管子可以放在室内，但是不许设置在住宅套内，我是否可以提出要对方恢复原样？对方强词夺理就说雨水管是符合规定的，但拿不出相关的文书。这房子是按平米计算购买的。我有录音录像，对方态度蛮横，回避问题，如果我拒绝交贷款保证金而进不了户，是否可以认定是开发商的责任致使的延迟交房？打官司我的胜算大致有多少？谢谢，望解答。
4位律师解答
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件：
1.经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。
2.住宅房屋所属的楼盘必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。
3.办理房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称"大产证"。实际上只要取得"大产证"，就必须具备
一、二条所列条件。没有取得"大产证"的，开发商不能办理交房手续，若开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。
1.经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。
2.住宅房屋所属的楼盘必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。
3.办理房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称"大产证"。实际上只要取得"大产证"，就必须具备
一、二条所列条件。没有取得"大产证"的，开发商不能办理交房手续，若开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。
2018-12-16 00:41:38
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二、开发商延期交房要分情况处理
(一)正常延期交付的处理：正常延期交付主要指由于施工迟延、相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种情况下，业主完全可以选择等待，并要求开发商按合同承担延期交付房屋的违约责任，这里提醒业主，如合同约定的违约金不能弥补你的经济损失(以房屋的正常市场租金作为参照)，你可以要求开发商赔偿你的经济损失。
(二)非正常延期交付的处理：非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等，如不幸发生上述情况，建议业主立即退房，如开发商负债已经超过其资产，业主还可以向法院申请开发商破产，以最大限度的保护业主的利益。
2018-12-16 00:48:52
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首付比例提高购房人能不能退房?
(一)购房合同中约定了处理方式的按照合同约定处理。
(二)合同中没有约定的，根据不同情况处理：
1、一般情况下，贷款成数的变化不会必然地导致房屋买受人不能继续履行合同，购房者是可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。
2、如果购房者能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，购房事实上已不可能继续履行，而且不能买房是由于银行较大幅的提高了首付比例而不是购房者的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以退房且不承担违约责任。 由此我们可以看出，国家政策调控是一种特殊变化，可以认为是合同法中的情势变更，并非购房者本人故意，属于客观上的履行不能，应当解除合同并退还定金。从公平角度来讲，购房者既然都签订了购房合同并积极办理贷款，本身没有过错，贷款不成自然应当解除合同，双方互不承担违约责任。
(一)购房合同中约定了处理方式的按照合同约定处理。
(二)合同中没有约定的，根据不同情况处理：
1、一般情况下，贷款成数的变化不会必然地导致房屋买受人不能继续履行合同，购房者是可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。
2、如果购房者能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，购房事实上已不可能继续履行，而且不能买房是由于银行较大幅的提高了首付比例而不是购房者的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以退房且不承担违约责任。 由此我们可以看出，国家政策调控是一种特殊变化，可以认为是合同法中的情势变更，并非购房者本人故意，属于客观上的履行不能，应当解除合同并退还定金。从公平角度来讲，购房者既然都签订了购房合同并积极办理贷款，本身没有过错，贷款不成自然应当解除合同，双方互不承担违约责任。
2018-12-16 01:07:57
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