商品房与宣传材料不一致 构成欺诈消费者获双倍赔偿
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更新时间：
2020-05-04
22:19:46
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导读：
案情原告：毕卫军被告：天津天安房地产开发有限公司（以下简称天安公司）1993年初，天安公司通过印发宣传材料等方式销售其所兴建的紫金花园期房。该宣传材料称紫金花园第24~26层房屋附设空中花园及泳池，并印有三面临窗封闭式空中花园的图片。同年7月12日，毕卫军根
案情
原告：毕卫军
被告：
天津天安房地产开发有限公司（以下简称天安公司）
1993年初，天安公司通过印发宣传材料等方式销售其所兴建的紫金花园期房。该宣传材料称紫金花园第24~26层房屋附设空中花园及泳池，并印有三面临窗封闭式空中花园的图片。同年7月12日，毕卫军根据该宣传材料及天安公司工作人员介绍，与天安公司签订了购买紫金花园第2座第25层B单元期房的订购书，并于当日及7月30日分两次付清购房款196240美元。同年12月9日，毕卫军与天安公司订立了正式的房屋买卖合同，合同标明：该房产建筑面积189.89平方米，另附设花园及泳池面积约91.65平方米。合同书附有该房屋平面结构图，与宣传材料所载内容一致，但合同书中对空中花园立体结构没有做具体说明。合同还规定了买方不如期交款、卖方不如期交房的违约责任，但未对房屋建筑结构问题规定违约责任。1996年6月28日，天安公司按约向毕卫军交付房屋，毕卫军经查验发现该房屋所附花园结构为四周仅有铁栏围护的全开放式露台，与宣传材料中图片所显示和三面临窗全封闭式空中花园严重不符，且房屋质量有严重问题，故向天津市第二中级人民法院提起诉讼。
毕卫军诉称：出于生活需要购买天安公司出售的紫金花园商品房，1996年验收房屋时发现该房屋结构布局与天安公司预售时所提供的宣传材料严重不符，且存在严重质量问题。天安公司行为是以虚假宣传损害
消费者利益的欺诈行为，请求法院判令解除双方房屋买卖合同，责令天安分公司返还购房款1746536元人民币，并按购房款额的一倍赔偿损失。
天安公司答辩称：紫金花园在建设过程中并未对设计作任何更改，所售房屋与预售时所作宣传毫无区别，不存在欺诈，请求法院驳回毕卫军的诉讼请求。
审判结果
天津市第二中级人民法院经审理认为：毕卫军因个人生活需要购买使用商品房屋，其行为应属消费行为，其权益应受《中华人民共和国
消费者权益保护法》的保护。天安公司在对预售房屋进行宣传时，应客观真实，不得进行虚假宣传，误导消费者。经现场勘验，天安公司印发的宣传材料与房屋实际状况严重不符，其行为应认定为欺诈行为。综上所述，根据《
消费者权益保护法》第二条、第三条、第十九条、第四十四条、第四十九条之规定，判决如下：
一、毕卫军与天安公司订立房屋买卖合同予以解除；
二、天安公司于判决生效之日起十日内，返还毕卫军购房款1746536元人民币，并赔偿毕卫军损失费1746536元人民币。
一审判决后，天安公司不服，向天津市高级人民法院提起上诉。天安公司上诉称：在预售房屋时没有进行虚假宣传误导消费者的行为，且双方所签合同中明确规定“本合同构成双方关于买卖该房产的全部协议内容，并取代之前的一切资料提供”。因此不能因讼争房屋实际状况与宣传材料不符而认定是虚假宣传，并判令其双倍返还购房款。
毕卫军同意一审法院判决。
天津市高级人民法院经审理认为：毕卫军是依据天安公司所提供的宣传材料决定购买房屋并支付购房款的。在此之后双方补签购房合同之中虽有“取代之前一切资料提供”的字句，但该合同并未涉及对空中花园宣传结构的约定，因此不能取代宣传资料的内容。且天安公司声称并未对设计作任何更改，则进一步说明其具有欺诈、误导消费者的故意。二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，在查清事实分清责任的基础上，经调解双方于1998年2月24日自愿达成如下调解协议：
一、 毕卫军与天安公司订立的购买紫金花园第2座第25层B单元的合同自行解除；
二、 天安公司返还毕卫军购房款1746536元人民币，赔偿毕卫军损失978484元人民币。
评析
近年来，消费者因购买商品房与房地产天发公司发生的纠纷越来越多，但消费者主张房地产开发公司进行欺诈而要求双倍赔偿的情况并不多见。本案在事实认定及法律适用上均有值得探讨的问题。
一、天安公司的行为是否构成欺诈
所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误的意思表示的行为。从本案来看，毕卫军与天安公司订立的合同确属因欺诈而订立的。第一，天安公司确有欺诈故意和实施的欺诈行为。所谓欺诈故意是指欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的，会使对方陷入错误认识，而希望或放任这种结果发生。本案中天安公司明知其宣传材料与实际设计不符，这一点从天安公司所述的“从未对设计进行任何修改”的答辩中可以明确看出；既然设计从未修改，那么宣传材料所介绍的三面临窗全封闭的空中花园必然是虚假的。天安公司明知宣传材料虚假却故意隐瞒所谓空中花园是四周由栏杆围绕而成全开放式露台的真实情况，以虚假的宣传材料销售房屋，其欺诈故意是明显的。第二，毕卫军因受欺诈而做出错误的意思表示。由于天安公司的欺诈行为，使毕卫军误以为天安公司所出售的房屋确实与宣传材料图片介绍一致的空中花园，基于这种优越舒适的居住环境，毕卫军才决定购买。换言之，如果没有天安公司的欺诈行为，毕卫军是不会购买此房的。可见，天安公司的欺诈行为与毕卫军的购房行为是存在着因果关系的。第三，双方补签购房合同中关于“本合同构成双方关于买卖该房产的全部协议内容，并取代之前的一切资料提供”的规定并不能免除天安公司的欺诈行为。因此毕卫军是依据天安公司提供的宣传材料购买房屋并支付购房款的，即当时购房依据的是宣传料而非合同，应以宣传材料所载明内容为准。毕卫军付款五个月后天安公司与之补签合同，其行为本身就违反有关规定，这里姑且不论，此时天安公司如想修改宣传材料所载内容，应明示毕卫军并征询意见。但天安公司并未告知毕卫军房屋结构有变动，且合同中也未有空中花园宣传结构的说明，因此只能视为空中花园立体结构如同宣传材料载明的内容，在这种情况下，合同内容取代之前资料的规定对毕卫军是没有效力的。而且这种规定本身就是房产开发商逃避责任的一种方式。综上所述，天公司实施了欺诈行为。
二、本案是否应适用我国《消费者权益保护法》
对此有两种不同意见。
第一种意见认为：《消费者权益保护法》主要是调整即时买卖过程中发生的纠纷，买卖双方当事人之间一般不需要订立书面合同。而作为商品房买卖行为，是一种要式法律行为，必须签订书面合同方能成立。基于合同所发生的纠纷，应当由《民法通则》等法律规定来调整，不应适用《消费者权益保护法》。
第二种意见认为本案适用《消费者权益保护法》。首先，毕卫军的购房行为符合消费行为的法律特征。根据《消费者权益保护法》第二条“消费者为生活需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护”的规定，消费行为的法律特征有二：一是行为目的须为生活需要；二是购买的标的须为商品。结合本案，毕卫军以个人名义购买房屋是出于生活需要，没有其他证据能够证明其是为生产经营目的而购买该房屋；同时商品房虽然是不动产，但其具有商品本质属性，列入商品范畴是勿庸置疑的。因此，毕卫军的购房行为属于消费行为，应受《消费者权益保护法》调整。其次，《消费者权益保护法》保护的是因消费行为所受到损失的消费者权益，并不限制消费行为是基于什么形式产生的，无论是货款两讫的即时消费，还是先付款后提货的合同消费，只要符合消费行为的法律特征，都受《消费者权益保护法》的调整。三是根据特别法优于一般法原则，《消费者权益保护法》作为调整消费领域这一特殊社会关系的法律规范，是在《民法通则》等一般法之外特别制定的，其效力优于《民法通则》所规定的一般民事规范。因此，本案应适用《消费者权益保护法》。我们认为第二种意见是正确的。
三、本案是否适用我国《消费者权益保护法》第四十九条关于惩罚性赔偿规定
如前所述，天安公司行为构成欺诈，因欺诈行为而订立的合同认定无效。但对于无效合同给毕卫军所造成的损失应采取什么赔偿原则？与上述第二个问题相联系，有人主张适用《民法通则》按实际损失进行赔偿，有人主张适用《消费者权益保护法》进行惩罚性赔偿。我们认为，依照民法理论损害赔偿的范围以受害人的实际损失为限，而惩罚性赔偿则不仅要赔偿受害人实际损失，还要增加一定的赔偿金额。《消费者权益保护法》第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍”。这一规定充分体现了对消费者的特殊保护规定。因此，对经营者经营商品活动所实施的欺诈行为应适用惩罚性赔偿金制度。同时，第四十九条规定对消费者来说，为任意性规定，主张经营者承担惩罚性赔偿责任的权利在消费者一方。根据民事权利特点，消费者可以主张这一权利，也可以放弃这一权利，但一经提出，经营者则必须按照消费者的要求进行赔偿。本案中毕卫军将双倍返还作为一项诉讼请求提出，法院应予支持。
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