法院认定宅基地房买卖合同无效
导读：
核心提示：妻子7年前把村里的一套两间两层旧式楼房卖出去，其中包括宅基地使用权，而丈夫并没有在买卖合同签字，后来双方发生纠纷，法院对该买卖合同认定，采取无效认定，有效对待的处理原则。
近段时间，小产权房、农村宅基地等话题备受社会各界关注。目前，我国尚未开放农村房屋的流转，但在一些地区农村房屋连同宅基地出售的现象相当普遍，并由此引发了许多纠纷。近日，武进法院横山桥法庭就调解了一起历经7年的农村宅基地房买卖纠纷。
7年前花10余万，买下一套宅基地房
2006年2月，武进郑陆镇某村村民王琴娣与沭阳人杨建明签订房屋买卖合同一份，将其名下座落在该村的一套两间两层旧式楼房，以108000元的价格出售给杨建明，因为王琴娣早在2005年就举家搬入郑陆镇集镇上一套别墅内。杨建明与妻子陈荷秀早在2001年就从老家沭阳来到郑陆，承包几十亩地种植水稻，几年来一直租居住在当地。
因该套房屋的产权人仅登记为王琴娣一人所有，她丈夫施权成虽然知晓了卖房事宜，但并没有在该协议上签字。同年6月，杨建明向王琴娣交付首期房款83000元，并搬入所购房屋内。第二年3月即最后一期25000元要付款时，施权成与王琴娣提出要加收房前的场地费50000元，否则就要收回房屋。
对于这个要求，杨建明自然不同意，但他表示双方解决纷争后可以再交纳25000元余款。经当地村委多次调解，双方均闹得不欢而散。不久，由于施全成患重病，一家人将精力重心放在投医寻药上，卖房风波告一阶段。
卖家起诉到法院，要求确认合同无效
今年6月，病情已趋稳定的施全成向法院起诉，要求确认王琴娣与杨建明夫妇签订的房屋买卖协议无效。
法院审理认为，由于双方买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权。根据我国相关法律规定，杨建明夫妇的户口在沭阳，无权取得或变相取得王琴娣的宅基地使用权，因此王琴娣与杨建明签订的房屋买卖合同应认定无效。
[page]
但是，综合双方履行协议的诚意及纷争的起因，出卖人应对合同无效承担主要责任、杨建明夫妇承担次要责任。因所涉房屋杨建明夫妇已入住多年，并对房屋进行修缮，况且王琴娣一家已另购房屋居住，社会秩序已形成，因此涉案房屋不宜再返还给王琴娣夫妇。
经过调解，鉴于在房屋门前场地平整上，施全成、王琴娣投入较多，在原有的房屋买卖协议上，确实遗漏了该部分费用，杨建明夫妇同意给付对方房款余款、房地费、利息共计68000元，施全成、王琴娣则同意房屋归杨建明夫妇所有，今后双方无牵涉。
法官：无效认定 有效对待
该案承办法官说，在一些地区，农村房屋连同宅基地出售的现象相当普遍。应该说，农村房屋买卖合同签订时，双方当事人作为心智成熟的人都表达了真实意思，而过了几年后，看到房价的增长或适逢拆迁，为了取得征用补偿利益，出卖方往往会以签订的买卖合同违反法律规定，要求确认合同无效，返还房屋。这是一种明确的背信弃义行为，司法者不考虑到案件实际状况一概认定无效、双方返还，则可能产生这样一个逻辑：不诚信者获益，诚信者吃亏，乡村社会的基本正义会因此遭遇蹂躏践踏。
所以，在当下立法和政策条件下，对该类农民卖房案件，法院一般遵从“无效认定、有效对待”处理原则，维护社会正义。
(文中当事人系化名)
(原标题：农村宅基地房卖了7年，他反悔了)
声明：该作品系作者结合法律法规，政府官网及互联网相关知识整合，如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
在我国，不只是大城市里的套房销售火，农村房屋宅基地买卖在当下也很火，也是属于二手房买卖的一种，然而却存在很大问题，容易产生各种纠纷。现在房价飙升，很多购房者想到
农村宅基地对于大多数农民而言，直接关系到了他们的生存发展，而有些人因为急需用钱或者其他原因可能会选择变卖属于自己的宅基地。那么农村宅基地买卖合法有效吗？农村宅基
施工合同是要式合同。所谓要式合同是指根据法律规定应当采取特定方式订立的合同。施工合同是指承包人进行工程建设施工、发包人支付价款的协议，当事人订立施工合同应当采用
施工合同诉讼有效期一般是3年，特殊情况从其规定。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为3年，自权利被侵害之日起超过二十年的人民法院一般不予保护，但可以受理其诉讼
建设合同属于承揽类别合同。建设工程合同是承包人进行工程建设发包人支付价款的合同，通常包括建设工程勘察、设计、施工合同，依法订立的建设工程合同对承包人和发包人具有
承揽合同纠纷是在承揽人按照定作人的要求完成工作、交付工作成果，定作人给付报酬的过程中发生的纠纷，如报酬支付纠纷、定作物质量纠纷、承揽人保管纠纷、违约纠纷等。
先施工后签合同违法，存在一定的法律风险。对于合同签订前的履行过程，由于存在较大的不确定因素，双方的权利义务不明确、法律责任界定不清，容易产生法律纠纷，合同的事前
