善意买房 合同有效
导读：
背景新闻
前妻出售前夫房屋法院认定买受人构成善意取得
一购房人因出售人拒绝办理产权手续将售房人诉至法院。日前，北京市海淀区人民法院审结了此案，法院认定买受人构成善意取得，房屋买卖合同有效。
史先生诉称，2006年11月15日，苗女士与史先生签订了住房出售合同，史先生于当天交纳了房款22万元，苗女士于当日给了史先生房屋钥匙和产权证，史先生当日即入住该房屋。
双方约定，售房方应于2007年1月31日前为史先生办理完房屋过户手续，并承担过户费用。但是苗女士与其前夫绳先生至今仍未办理过户手续。故史先生将两人诉至法院。
被告苗女士辩称，她只是买卖房屋的联系人，不是房屋所有人，故由她签字的买卖房屋合同应该是无效的，她无法给史先生办理房屋过户手续。
被告绳先生辩称，房屋买卖的情况自己不清楚，他不同意卖房，史先生应该把房屋还给他。
法院审理查明，该处房屋是绳先生于1996年从单位以成本价所购，苗女士与绳先生原系夫妻，双方于2000年离婚，约定该房屋归绳先生所有，房屋权属证书登记产权人亦为绳先生。离婚后该房屋向外出租用于支付子女抚养费用，房产所有权证由苗女士持有。2006年，因绳先生自单位购买房屋已经满5年，依照单位规定可以自由买卖，苗女士向该单位称绳先生委托其售房，故该单位张贴了售房公告，并写明该房屋出售联系人为苗女士。
史先生同苗女士签订房屋出售合同，约定购房款为24万元，史先生支付购房款22万元，剩余购房款2万元于完成过户后3日内付清。该房屋目前尚未过户。
法院经审理认为，公民应依据诚实信用原则为民商事行为。苗女士系绳先生前妻，并持有房产所有证，向绳先生单位称绳先生委托其售房，故该单位张贴售房公告中该房屋出售联系人为苗女士。在此情况下，史先生有正当理由相信苗女士有该房屋的处分权利，两人签订房屋买卖合同后，史先生已支付购房对价，苗女士亦已交付房屋及房产所有权证，应视为史先生对房屋已构成善意取得，苗女士理应依合同为史先生办理过户手续，原产权人绳先生亦应配合。绳先生主张售房未经过其同意，就苗女士处分其财产造成的相关损失可向苗女士另案主张。
最后，法院判决苗女士为史先生办理过户手续并承担全部过户费用，绳先生、史先生予以协助。宣判后，双方当事人未明确表示是否上诉。
观点一
善意取得制度适用于不动产
程相鹏(内乡县人民法院法官)：善意取得制度，又称即时取得，其含义是，无权转让财产的占有人在将财产转让给第三人后，如果受让人是善意地取得，其对该财产就享有合法的所有权。财产的原所有人不能要求第三人返还，只能要求转让人赔偿损失。
在广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对市场上出售的商品逐一查清。如果受让人善意取得财产以后，根据转让人的无权处分行为使交易无效，并让受让人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产权属和财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的商品有可能要退还。此时，虽然保护了真实所有人的利益，但损害了善意第三人的经济利益，更重要的是动摇了他人对市场交易安全的信心，进而影响交易秩序的稳定。因此，保护善意第三人利益已成为市场经济社会物权变动时应遵循的一般原则。
我国在《物权法》制定以前，善意取得制度仅适用于动产，而不动产善意取得制度尚无法律明文规定，只是在最高人民法院的司法解释中有所体现。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第2项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
上述司法解释虽然将善意取得制度由动产扩展到了不动产，但其范围仅限于共有人之间财产处分，并未明确延伸到共有人之外。
2007年10月1日起施行的《物权法》首次明确规定了不动产的善意取得制度。该法第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
《物权法》将善意取得制度扩大到了不动产，其根本目的是为了保护善意第三人的合法权益，维护交易安全和市场的正常交易秩序，符合我国社会主义市场经济发展的需要。特别是在房地产价格持续走高、售房人撕毁合同屡屡发生的情况下，对维护善意购房人的合法权益具有重大现实意义。
观点二
不动产善意取得有严格条件
项林(郑州大学法律硕士)：
根据《物权法》第106条的规定，认定受让人对不动产所有权的取得是否构成善意取得，应从以下几个方面去衡量：
一是转让人必须是无权处分财产的人。这是善意取得适用的前提。对财产的处分权是属于财产所有人的，如果转让人有权处分则不适用善意取得。
二是受让人取得不动产须基于有偿的法律行为。这是善意取得制度保护交易安全基本理念的必然要求。要适用不动产的善意取得，受让人取得不动产必须是通过买卖、互易等具有交换性的行为。如果是基于非法律行为取得不动产，则没有适用善意取得的空间。[page]
三是受让人支付了合理的对价。善意取得以有偿取得为前提条件。受让人取得不动产构成善意取得需要支付和不动产价值大体相当的合理对价。如果没有支付或支付的明显低于不动产的价值就不能构成善意取得。原因在于善意取得制度本就是为了保护交易安全而设定的，如果交易本身就存在着不合理、不公平，在权利义务上不对等，那么就违背了善意取得制度保护交易安全的立法初衷了。因此，支付合理的对价是构成善意取得的要件之一。也正因为这个要件，所以赠与行为不存在善意取得的问题。
四是受让人须为善意。善意是指受让人非基于故意和重大过失，不知道或不应知道转让人转让财产时没有处分该项财产的权限。也就是说，受让人误信财产占有人是所有人或有处分该财产的权限。
五是已作权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要表征方式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也没有善意取得适用的余地。
符合以上条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能向受让人行使物权请求权。
结合本案，我认为本案的处理结果是正确的，但依据值得商榷。根据上述不动产善意取得的构成要件，本案情况符合前4个构成要件，但并不符合第5个构成条件。根据《物权法》第106条规定，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，但本案双方并没有到房产管理部门办理产权变更登记手续，也就是说原告史先生并没有实际取得物权，也就无法构成善意取得。因此，我认为本案将不动产善意取得作为定案理由并不妥当，但其保护善意购房人的合法权利及交易安全的出发点是值得肯定的。
观点三
表见代理制度可以处理本案
卢国伟(郑州大学法律硕士)：
本案是因转让人苗女士拒不办理产权过户手续而引起的纠纷，我认为本案适用表见代理制度即能得到合理解决，同样可以判令房屋买卖合同有效。
表见代理是无权代理表现形式之一，是指无权代理人的代理行为客观上存在使相对人相信其有代理权的情况，且相对人主观上为善意且无过失，因而可以向被代理人主张代理的效力。
我国《合同法》第49条明确规定了表见代理制度：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”合同法设立这一制度，目的也是对善意第三人进行保护，以维护交易安全。
司法实践中，认定构成表见代理需符合以下要件：
一是代理人的代理属于无权代理。行为人没有获得本人的授权就以本人的名义进行民事行为。表见代理本质上是无权代理，因此代理人应没有代理权，超越代理权或代理权终止后仍进行代理行为。
二是代理人具有被授权的表象。无权代理之所以可以成为表见代理，关键就在于代理人具有被授权的表象，如特殊的关系、本人的口头表示甚至借用的合同章。尽管代理人没有被实际授权，但任何一个正常的交易人能根据表象自然“推断”出代理人具有代理权。这些表象有些是本人的过错或过失造成的，如本人的口头表示，授予空白合同等，有些是代理人捏造的，如伪造的公章、身份。
三是交易相对人为善意。所谓交易相对人为善意，是指交易相对人有理由相信行为人拥有代理权，并且一个正常的、理性的人在这样的情况下会认为行为人有代理权。此时，交易相对人应就其善意负担举证责任。如果第三人不是善意，也就是指第三人明知或者应该知道行为人不具有代理权而仍然与其进行法律行为，此时不构成表见代理，而应该属于狭义的无权代理，被代理人不需承担行为人与第三人法律行为的后果。
四是本人在裁判前对无权代理行为不追认。表见代理是在本人对无权代理行为不认可的情况下产生的。无代理权人的代理行为在被认定为表见代理前，首先构成无权代理，如果本人在代理行为发生后，对该无权代理行为进行追认，那么自然构成有权代理，没有必要浪费法律资源再审查其是否构成表见代理。
五是符合代理的生效要件。行为人具有相应的行为能力，当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规或社会公共利益，符合法律规定的形式。
结合本案，从二被告的答辩来看，苗女士的前夫绳先生并没有委托苗女士出售绳先生的房产，苗女士应属于无权代理。但从苗女士为绳先生前妻，并持有房产所有权证，绳先生所在的单位304所张贴售房公告中亦明确该房屋出售联系人为苗女士。在此情况下，购房人史先生有正当理由相信苗女士有出售该房屋的代理权。史先生与苗女士签订房屋买卖合同后已支付了购房对价，苗女士亦已交付房屋及房产所有权证，史先生属于善意购买人。对苗女士出售房屋的行为，房屋所有权人绳先生得知后没有追认，且售房合同没有依法应予撤销的内容，因此苗女士的行为构成表见代理，其代理行为应为有效，苗女士和其前夫绳先生应履行合同，为史先生办理过户手续。我认为，按照表见代理规定来处理本案，在法律适用上较善意取得制度更为合理。
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