加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效
导读：
2004年6月，毛小姐为了购买住房，与某房产中介公司签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定由中介公司作为居间人将庄先生坐落于浦明路的一套房屋介绍给毛小姐，房款为人民币245万元，双方在《协议》中约定了付款方式、意向金的数额及处理办法等事项。其中，还在第十条约定：“由于毛小姐的原因导致房地产买卖合同未签订的，毛小姐应向中介公司支付总房款3%的违约金。”协议签订后，毛小姐按约支付给中介公司意向金5000元。后由于毛小姐与上家庄先生在付款问题上不能达成一致意见，买卖合同没有签成。中介公司遂诉至法院，以毛小姐拒绝签订买卖合同为由，请求判令毛小姐按照约定支付违约金49000元。庭审中，双方的争议焦点集中在两个方面：
一、中介公司与毛小姐签订的《房地产买卖居间协议》第十条约定的“由于毛小姐的原因导致房地产买卖合同未签订的，应向中介公司支付总房款3%违约金”是否有效;
二、中介公司在被毛小姐及案外人因故未签订《房地产买卖合同》时，是否可收取相应费用。
中介公司表示，《房地产买卖居间协议》中约定“如三方有任何一方不能履行协议约定的?应对对方承担违约责任”，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，据此追究毛小姐的违约责任是有法律依据的;毛小姐的违约行为致使自己前期所做的居间工作无果，造成一定的经济损失，毛小姐应按《协议》约定承担违约责任。
毛小姐则认为，《协议》中约定，房屋买卖一旦不成，自己及上家均应向中介公司支付违约金，显然是“霸王条款”，要求法院予以撤销。
析法
法院经审理后认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《房地产买卖居间协议》系中介公司提供的格式条款，其中第十条约定的内容，剥夺了买卖双方进一步协商的权利，意味着房屋买卖必须成交，否则委托人即应承担违约责任。而中介公司却将自己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位，显与当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的法律规定相悖，故该约定的条款无效。中介公司依此收取违约金的主张不受法律保护。
《中华人民共和国合同法》规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”鉴于房地产居间人在居间活动中往往要为委托人提供权籍调查、使用情况调查、行情调查、确定成交意向、订立交易合同等基本服务内容，而要完成这些服务内容，居间人需有一定的经济成本支出。因此，中介公司在毛小姐与上家签订《房地产买卖合同》之前，只能向毛小姐主张其进行居间活动所支出的经济损失。
法院判决，对中介公司要求毛小姐支付违约金的诉讼请求不予支持。
答疑
根据合同法第三十九条、第四十条的规定，认定格式条款无效需满足两个要件：其一，该条款系格式条款;其二，该条款存在合同法第五十二条和第五十三条规定的情形，或格式条款提供方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利。本案系争条款符合上述两个要件。
首先，本案系争条款系格式条款。所谓格式条款，依照合同法是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。因此，格式条款具有预先拟定、适用不特定相对人、定型化即不加协商等特点。本案中，房产中介公司提供的《房地产买卖居间协议》，是该公司在与毛小姐及案外人订约以前就已经预先制订出来，而非在双方当事人反复协商的基础上制订出来，该协议适用于与房产中介公司订约的不特定的委托人。并且，房产中介公司未能举证证明，其在与毛小姐订立《房地产买卖居间协议》时曾采用合理的方式提请对方就加重对方责任的条款予以注意，并与之进行协商。故系争条款具备格式条款的属性。
其次，该格式条款加重了对方的责任、排除了对方的主要权利。作为居间人，其职责是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并以促成交易成功为前提收取委托人的支付报酬。故居间的功用在于提供交易机会，辅助性地为交易双方的良好磋商创造条件，而不能通过特别约定强迫他人签订合同，限制交易当事人的自由缔约权利。本案中，格式条款的设置意味着居间合同一经签订则房屋买卖必须成交，否则委托人即应向居间人承担违约责任。也就是说，房产中介公司利用格式条款使自己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位，而增加了委托人在居间不成情况下仍需支付相当于报酬数额的违约金的义务，限制了委托人与出卖人进一步协商和自由缔约的权利。
因此，法院认为，系争条款属无效的格式条款，房产中介公司在买卖双方未成功签订《房地产买卖合同》时无权要求按约收取违约金。
提示
依照合同法的规定，在居间合同中只有居间人的居间活动达到目的，即促成委托人与第三人之间的合同成立的，委托人才负有给付报酬的义务。而居间人的活动能否达到目的有着不确定性，不是完全可由居间人的意志决定的。有时，尽管居间人为了促成合同的成立也尽了向委托人报告或者媒介的义务，但合同却因种种原因没有成立。在此情况下，居间人从事居间行为势必支出一定必要的费用，倘无补偿，亦属不公平。为此，合同法第四百二十七条规定，“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”因此，房产中介公司虽不能请求委托人支付报酬及支付违约金，但依法可以请求其支付为居间活动支出的必要费用。
二手房买卖中，中介公司的活动能否最后达成成果，促使上下家顺利签约具有不确定性，不是完全可由中介公司的意志决定的。有时，尽管中介公司为了促成合同的成立也尽了向委托人报告或者媒介的义务，但合同却因种种原因没有成立，甚至有些委托人违背诚实信用原则抛开中介与第三人“手拉手”私下成交。对此情况，法律赋予了中介公司请求委托人支付中介活动必要费用的权利。但必要费用与报酬毕竟不是同一概念，而且在数额上往往也相差很大。因此，中介公司在与委托人签订居间合同时，就中介公司前期的报告、媒介、陪同看房、参与协商等服务活动，可约定按服务项目实行菜单式收费。如此才可以有效起到制约委托人以及弥补中介公司成本损失的作用，最终达到减少双方纷争的目的。
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引用法条
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