小产权房转让销售对象有限制 再便宜也不能买
导读：
■房产律师团
本期出场律师：大连律师网首席律师、辽宁祥远律师事务所主任
侯建文律师
房价一路飙升，楼市一路火爆。但由于房产交易的特殊性，从看房、预订、签约、交付和过户，往往短则一个月，长则半年一年，而不断在变动的房价，难免让卖房人心里不平衡，抱怨当初房价定低了，于是在利益面前，卖房人各种各样的悔约招数便施展了出来。
A[案情回顾]
以为便宜买了房，结果落得个一场空
姜某于2008年从李某处购买了一套200平方米的楼房，只有近30万元的价格。这让他很是兴奋了一阵子。以当前房价的一路飙升来看，姜某无疑是中了头奖。唯一美中不足的是该房子的产权一直没有转移到姜某的名下。不过一想到如此低廉的价格，姜某也就没再计较。因为合同也签完了，而且有5万元的违约金，也不怕李某真的违约。
可是当一张法院传票放在他面前时，他才从美梦中惊醒过来。原来他买的房子是农村集体建设用地的房屋，无法办理过户登记，故该房屋的产权一直登记在李某处。2009年3月份，该房产被列入拆迁范围。李某将姜某告上法院，认为当时所签合同违反相关法律规定，属于无效合同。法院认为，该案所涉及的诉讼标的农村集体建设用地使用权和该土地上的房屋所有权，故该转让协议违反了我国《土地管理法》的规定。而根据合同法的规定，违反法律的强制性规定的合同无效。因此该房屋买卖合同无效。这让姜某懊悔不已，悔当初不该只图眼前利益而忘记了小产权房买不得的事实。
B[律师分析]
乡产权房只能在集体成员内部转让、置换
“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是由乡镇政府而不是由国家颁发产权证的房产。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。
本案中，姜某与李某所签订的转让协议书所约定的转让标的物，涉及的是农村集体建设用地使用权和该土地上的房屋所有权，故该转让协议违反了我国《土地管理法》的规定。而根据合同法的规定，违反法律的强制性规定的合同无效。
C[律师提醒]
政府坚决叫停各类小产权房，购房者不要购买！
2009年9月1日国土部下发 《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。侯建文律师提醒购房者，购买小产权房的风险如下：
第一：法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。
第二：由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
第三：如果遇有国家征地或者拆迁的情形，购房者的利益很难得到法律的有效保护。
第四：属于违法用地、违法建设的小产权房有依法被拆除的危险性。
第五：小产权房没有取得国家颁发的房屋所有权产权证书，不能合法设定房屋抵押权，不具有房屋所有权，不能办理房屋过户手续，不能进行交易。
第六：购买小产权房无法办理，只能一次性付款或者分期付款。
第七：由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
声明：该作品系作者结合法律法规，政府官网及互联网相关知识整合，如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
相关知识推荐
由于小产权房的买卖行为实际上是不受法律认可、保护的。所以不少小产权房的房主会比较在意小产权房容易出售吗？当然了对于买家来说，好出售的话选择也会多一点。如果可以出
转租是经业主同意下,让接手的跟业主签合同,原租户跟业主终止租赁，不用转让费。转让是经业主的同意下,原租户将项目及附加的东西有值转手给下位承租者。下位承租者须给原
小产权房泛指集体土地上交易的房屋。相对于南方沿海地区和发达城市。大家都知道法律不允许集体土地上的房屋出售给城市居民，但是，相对便宜的价格确实有吸引力。那么，小产
二手房屋买卖合同纠纷审判原则如下：双方可以先行私下协商处理，协商不成的可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉；当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行
二手现房交易税费由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费；卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税
二手现房抵押贷款一般三周左右放款，具体可以咨询当地银行。借款人在银行开立活期存款帐户后准备贷款要求的资料，面签银行、银行报卷和审批；银行审批通过后通知借款人审批
二手房离婚分割如下：属于个人财产的分割给个人，属于共同财产的房子夫妻双方可以协商确定；双方有协议的，按照协议进行分割处理；有争议且协商不成的可以根据出资人、出资
买卖二手房需要土地证。房屋和土地是不可分割的整体，在办理二手房买卖过户手续时，当事人必须提供身份证、房产证、土地证、完税证明等资料，没有土地证的二手房无法办理登
二手房网签了以后经双方协商卖家可以再修改。根据民法典的规定，合同内容的修改属于合同变更行为，必须合同当事人协商达成一致合意，达成合意后对修改事项双方签字确认即产
