土地使用权转让法律问题
导读:
本文介绍土地使用权转让的相关法律问题,包括土地使用权性质、用途、位置、转让年限及土地出让合同包括附属所记载的权利和义务等内容。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。
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首先,应实际了解土地使用权的性质。
使用权分国有土地使用权和集体土地使用权。只有国有土地使用权才能进入市场,即出售、交换和赠与。但也应了解属国有出让土地使用权还是国有划拨土地使用权。国有划拨土地使用权转让时须经县级以上人民政府土地行政主管部门审核,报有批准权的省人民政府批准,并补交地价款。出让土地并非一定能够转让,未经开发的出让土地不得转让。出让土地使用权在转让时应分清是否改变了转让方土地使用权性质。集体土地使用权不得转让;除《土地管理法》规定的“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产兼并等情形致土地使用权依法转移”以及这类企业的用土地房产抵押后被依法处分的情形。但是在实际工作中往往对土地使用权的性质未弄清就进行转让。特别是土地使用权赠与和交换。如农村居民或原属农村居民现因某种原因弃农进城的,往往把自己属集体土地使用权的宅基地作为个人私有财产,随意出售或赠与他人。有的未经政府批准擅自将集体土地使用权与他人调换。这样都会给土地管理特别是集体土地的管理带来混乱。
其次,应了解土地使用权的用途。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》?以下简称《条例》?规定“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的,土地使用权不得转让”。如土地使用者取得土地使用权时属工业用地,实际开发为商品房,那么该商品房不得出售,必须重新办理土地出让手续。再有受让人和转让人使用土地的用途不能擅自改变,因为不同用途的土地地价差别很大,可以是十倍以上,如工业用地每亩几十万元,综合用地可以通过竞标拍卖至每亩几百万元,而且绝大多数的土地已按城市建设规划或集镇规划确定了用途。一般不许改变。如有的单位或个人耍小聪明,明明实际用地为商业,但在转让时说是住宅用地,这样就可以少交几倍的出让金。这样土地资产就流入了单位和个人的腰包,国家和政府资产流失。
第三,应了解土地使用权的位置。
影响土地价格的因素一般分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素只是决定土地价格的基础,而区域因素对土地的价格产生决定性的影响,主要是指土地所处地区的繁华程度、交通条件、基础和公共设施条件、环境质量等等,不同位置的土地价格可以相差几倍到几十倍。因此,转让土地使用权时应根据不同的位置确定不同的土地出让金,这样才能充分显示土地的价值。
第四,应了解原土地出让合同及其附属记载的权利和义务,尤其要注意带限制性、制约性的内容。
因为即使最后的土地受让人是否愿意或有无约定,原土地出让合同及其附件所载原土地受让人的权利和义务,在土地经过多次转让后仍完完全全地转移其最后的受让人。《条例》规定:”土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移”。因此,最后的土地受让人应了解原土地出让合同中及其附件记载的权利和义务。
第五,应了解土地的建设规划和设计的要点。
包括土地的用途、建筑密度、容积率及公共配套设施的要求。因为根据城市建设规划,各地块的用地功能、建筑密度、容积率及公共配套设施的要求有所不同而且是确定的,不能随便改动。不同标准的建设规划和设计要点决定了土地的利用率、开发建设成本及利润的大小。因此,转让土地使用权时,受让人应当综合考虑和评估上述因素,才能衡量土地价格高低和房地产开发项目的成本风险和投资回报。
第六,应了解土地的转让年限。
《条例》规定“土地使用权通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限”。因此,受让人应当明确转让人原出让土地的使用年限,不能以土地法规定的最高年限来确定给其受让人,如果原出让合同的年限已届满,则应重新签订出让合同,根据实际土地使用情况确定其土地使用权的使用年限。因为土地使用年限不同、土地的价格亦不同。土地总收益是房屋收益和土地纯收益的综合:房屋使用年限愈长、年折旧就愈大,这样土地价格相对较低。
第七,应弄清土地使用权是否有禁止性和限制性。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定:下列房地产不得转让:“(一)以出让方式取得土地使用权的不符合本法第三十八条规定条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、法规规定了禁止转让的其他情形。”因国家的公共建设需要或进行旧城改造时对原土地使用者的使用权证书,政府应及时将其收回,以防已被政府收回的土地,而原土地使用者仍持其原土地使用权证书作为土地拥有者的合法凭证进行转让。对于有共有使用权,在办理土地转让变更登记过程中,土管人员应深入现场调查,征得共有权人的同意并出具书面证件,不能随意给其办理转让手续。
土地使用权转让在了解以上几个问题的同时,还应当办理过户登记手续。转让土地使用权转让方与受让方协商一致并签字盖章确认后,只能说明转让行为的完成。而转让协议或合同经有权机关审查符合转让条件并依法履行审批手续只是说明转让行为生效。只有转让双方办理土地权属登记,才说明转让的财产的权利已经发生转移并合法有效。[page]
房地产法律业务律师审查国有土地使用权转让相关手续,应侧重以下焦点:
1.审查土地转让申请;
2.审查转让方与转受让方签订的土地使用权转让合同;
3.审查《国有土地使用权出让合同》及缴纳地价款、契税等费用的单据;
4.审查《国有土地使用证》;
5.审查转让方关于项目的工程进度及投资情况的说明及相关证明文件;
6.审查关于转让房地产价值的评估报告;
7.审查转让方出具的无法院查封的证明以及房地部门出具的未预售、未设定抵押等他项权利的证明文件;
8.审查转让方和转受让方的法人资格证书或执照;
应着重审查当事人提供的证明材料是否属实、有效;合同条款是否完备。
合同内容应包括:①当事人双方的名称、住址,法定代表人的姓名;②转让人取得土地使用权的依据与方式;③转让土地使用权的依据与方式;④被转让土地的位置、面积、用途和其他地上物、附着物;⑤地上物及其他附着物是否转让的规定;⑥转让期限;⑦转让金数额及支付的币种、方式、时间;⑧违约责任;⑨其他事项。
此外,还应审查合同规定的土地使用地块、条件、用途及期限,是否与出让合同和登记文件中载明的权利义务相符;转让方是否已按土地使用权出让合同规定的期限和条件,投资、开发和利用土地;转让价格是否合理,是否符合有关规定;如果需要改变土地用途的,还应征得出让方同意,即报经土地管理部门、城市规划部门批准,并依照有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金。
最后还要审查被转让的土地使用权有无出租、抵押情况。在土地使用权租赁关系存续期间,出租人可以将国有土地使用权转让给他人(依出售、交换、赠与、继承方式),但这一行为不能消灭租赁权,承租人仍可对新的土地使用权权利人主张租赁权。同时,承租人还有优先购买权,即土地使用权权利人将土地使用权出售时,承租人具有在同等条件优先购买的权利。
我国法律还规定,国有土地使用权可以抵押。抵押时,地上建筑物、附着物随之抵押。以国有土地使用权抵押,只能抵押土地使用权出让合同规定的使用年限的余期使用权。如果转让方已将土地使用权抵押,则抵押权人具有优先权。
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