车库面积不足合同约定,开发商如何承担责任?

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法律快车官方整理更新时间： 2019-11-09 23:18:02 人浏览

导读：

上海房产律师网提示：车库面积缩水，本案判决按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条的规定处理，即“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定

　　上海房产律师网提示：

　　车库面积缩水，本案判决按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条的规定处理，即“ 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。"

　　判决的结果比较公正，令人满意，但判决理由似乎缺乏对两点的说明：1、最高法院司法解释规定的是房屋面积误差，如今车库面积类推适用，理应做一些说明;2、计算3%时有两种方法，一是只以车库面积为基数，二是以车库和房屋总面积为基数，判决择其一而弃其二，未说明理由。

　　不论如何，本案作为二中院生效判决，其参考意义非常重大。

　　案例 “缩水”的车库

　　作者:潘巳申日期:2009.04.26 版次:B-11

　　阿维买的新房子终于拿到手了。他在装修前，请了一家专业机构来把各个部位的面积都测定了一下。结果是房间的面积基本符合约定，唯独车库少了6个平方米——一共才30平方米的车库，“缩水率”达到了20%，真狠哪!阿维越想越气愤，马上与房产开发商交涉，却无甚结果，于是便把开发商告到了法院。阿维说，合同写得明明白白，我花了15万元购买30平方米的车库，现在却成了24平方米。根据有关规定，房产商这种行为是欺诈行为，应当赔我15万元经济损失。房产商则表示，可以把6平方米的房价款退回，或者整个退房退款，除此以外免谈。案件最终到了市二中院。

　　市二中院对房地产审判具有丰富经验的李景华高级法官评议此案时说：这起案件中阿维主张两点，一是房产商欺诈，二是要求赔偿。我们首先来明确房产商有没有欺诈。根据法院查明的事实，房产商在把车库出售给阿维之前，已经取得了测绘部门出具的测绘报告，明确车库面积是24平方米。然而，在双方签订的房屋买卖合同上，白纸黑字写着的就是30平方米。据此，法院认定房产商在出售车库的过程中，故意向阿维提供了建筑面积的虚假情况。根据有关规定，经营者故意告知消费者虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使消费者作出错误意思表示的行为，就是欺诈行为。怎么处理，也就是怎么适用法律法规?阿维实际损失了6平方米的建筑面积，误差比达到20%，根据单价5000元计算损失了3万元人民币。地方性法规和中央政府部门的规章对此类问题有着各自的规定，然而具体的处理方式存在冲突，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此有明确说法，由于最高法院司法解释的法律效力高于地方性法规和政府部门的规章，因此我们处理时就适用最高法院的司法解释。该司法解释规定：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价由出卖人双倍返还买受人。这个规定是极为严格的，不以房产商存在欺诈为前提。也就是说，只要面积不足，购房者不用再去证明房产商存在欺诈行为，一概可以获得赔偿甚至双倍赔偿。具体地讲，阿维获得赔偿的数额是这样计算的：30平方米的3%就是0.9平方米，房产商应当按照每平方米5000元计算赔偿4500元以及相应的利息。另缺的5.1平方米，按照双倍计算，房产商应当赔偿给阿维5.1万元。两项相加就是阿维可以获得的赔偿数额。顺便说一句，缺少面积的情况即使是房产商的过失造成的，法院仍然可以按照上述司法解释作出判决，以维护购房者的合法权益。

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