以下出自上海法院编写的纠纷调解手册，其中体现了法院审理相关案件的具体口径和裁判思路。是律师代理案件和当事人把握案件结果的重要参考资料。

公有居住房屋承租权变更引发的涉老纠纷的调解处理

　　（一）　公有居住房屋承租权变更引发的涉老纠纷概述
　　 所谓公房是指所有权归国家，实际使用人为个人，由相对独立的实体进行管理（如各地的国有资产管理部门授权某些房地产企业、物业管理企业对公房进行管理），或部队、学校等国有单位所有并自行管理的房屋。其中，公房权利人包括承租人和共同居住人（以下简称同住人）。根据上海现行的相关规定，公房承租人是同公房出租人建立租赁关系的公民，承租人应持有统一印制的《租用公房凭证》。公房同住人指公房承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活1年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件限制。目前，上海仍有大量的公房，其承租人或同住人多为老年人，因此公房承租权和老年人的居住生存利益息息相关，由此引发的纠纷在各类涉老纠纷中占据了不小的比重。按照住房制度改革方案，未列入可出售范围内的公有居住房屋可以进行承租权的转让，因此承租权变更引发的涉老纠纷主要体现为两大类型：一是承租权转让引发的纠纷，即承租人将承租权转让给同住人以外的第三人引发的纠纷；二是租赁户名变更引发的纠纷，即承租人死亡后同住人之间为了如何变更租赁户名产生的纠纷或者承租人与同住人协商一致将租赁户名变更给其中一个同住人产生的纠纷。
　　公房承租权的变更不能随心所欲，必须遵守国家相关的法律、法规。公房承租权转让给第三人时，应当事先征得本处有本市常住户口的同住人的同意，并得到出租人同意，但出租人须在政府授权的范围内行使权利。之所以要求取得同住人同意，是从维护同住人居住生存利益角度出发。因此，原则上未征得同住人同意的公房承租权转让合同无效。但对于购买公房承租权的第三人已实际入住公房的，则应本着尊重现状的精神，合理保护该第三人的交易安全利益。例如，该公房的同住人已经搬离公房，第三人已经实际入住公房的，表明该同住人已经以实际行动同意承租人转让公房的承租权，不能再以未取得自己同意而主张该转让合同无效。
　　公房租赁户名的变更，需要同住人之间或同住人与承租人之间协商一致，并征得出租人允许。当承租人死亡，同住人协商不一致但都要求变更租赁户名的，由出租人根据相关规定指定承租人。需要注意的是，公房原承租人死亡的，其生前的同住人须在该处有本市常住户口，才可以继续履行租赁合同。这是因为，原公房配给制度主要是为了保障承租人家庭成员的居住利益，有户口的共同居住人一般是原承租人的近亲属，属于原公房配给制度的保障范围。然而，随着实际情况的不断发展，符合下列情形的人员也具备继续履行租赁合同的资格：（1）在本市无常住户口，但因与原承租人或同住人结婚而在公房内实际生活1年以上的；（2）因服兵役、就学、服刑等原因户口迁出原承租人生前承租公房，但在原承租人死亡前已实际居住生活于该公房内，且在本市无其他住房，或虽有其他住房但居住困难的；（3）因居住困难等原因租赁他处住房而搬出原承租人生前承租公房，但户口未迁出的。如果各同住人都符合继续担当承租人资格的，就应当根据相关法规确定的顺序进行确定。

　　（二）　公有居住房屋承租权变更引发的涉老纠纷调解处理的原则
　　 1.争取公房出租人支持，适时邀请其一同参与调解，促使各方在明晰自己权利义务的基础上达成调解协议
　　公房出租人根据公房产权人的授权并依据相关法律、法规对公房进行管理，对承租人、同住人的权利义务比较了解。此外，公房承租权无论是转让还是更改，都必须征得出租人同意。因此，争取公房出租人的支持，适时邀请其一同参与调解，有助于促使纠纷各方明晰各自的权利义务，缩小心理落差，本着实事求是的态度解决问题。例如，在承租人死亡，各同住人均要求变更自己为承租人的纠纷中，因《上海市房屋租赁条例》对于更改租赁户名的条件以及顺序均有详细规定，出租人参与调解有助于各同住人合理定位，缩小差距，化解因对政策不了解而产生的矛盾。
　　2.熟悉相关规定，准确把握同住人概念，以明确纠纷处理的方向
　　承租权的转让和更改都必须严格遵守相关法律、法规，因此调解人员应当熟悉相关规定，在分清责任、明确双方权利义务的基础上进行调解，以把握正确的调解方向，增强调解双方的信任度。由于公房承租权的转让和更改都与公房同住人的利益息息相关，因此调解员还应准确把握同住人概念。需要注意的是，虽然界定同住人资格时不以是否具有本市常住户口为前提，但涉及租赁户名更改等重大事项时，相关法规往往将同住人是否在本处具有常住户口作为条件，因此更需调解人员熟悉这些法规。
　　3.根据情况灵活运用调解方式，可尝试通过经济补偿方式平衡各方利益
　　现实生活中，纠纷总是形形色色的，然而它们都有一定的前因后果。因此，调解中可采用灵活多变的调解处理方式，寻找各方的利益平衡点。例如，在承租人死亡，同住人之间为了更改租赁户名产生的纠纷中，由于更改租赁户名的顺序中，原承租人的配偶位列原承租人的父母之前，如果配偶居住并不困难而老人无房可住或房屋最早来源于老人，在双方自愿的基础上可以采取老人承租房屋而给予配偶一定经济补偿的方式进行调解。又如，在承租人未经同住人同意擅自转让承租权的纠纷中，如果该转让合同因此而无效但受让承租权的又第三人无过错，承租人仍需要对第三人受到的经济损失进行赔偿。因此，在当事人自愿的基础上，也可以调解由承租人给予同住人一定的经济补偿，同住人因此而追认承租人的转让行为，由此化解双方的矛盾。

　　 （三）　有关公有居住房屋承租权变更的法律规定

中华人民共和国合同法（节录）

（1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过自1999年10月1日起施行）

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　　第二条　本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
　　婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。
　　第三条　合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
　　第四条　当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。[page]
　　第五条　当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
　　第六条　当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
　　第七条　当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
　　第八条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
　　依法成立的合同，受法律保护。
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　　第二百一十二条　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
　　第二百一十三条　租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
　　第二百一十四条　租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
　　租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
　　第二百一十五条　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
　　第二百一十六条　出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
　　第二百一十七条　承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
　　第二百一十八条　承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
　　第二百一十九条　承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
　　第二百二十条　出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
　　第二百二十一条　承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
　　第二百二十二条　承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
　　第二百二十三条　承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
　　承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
　　第二百二十四条　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
　　第二百二十五条　在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
　　第二百二十六条　承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
　　第二百二十七条　承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
　　第二百二十八条　因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
　　第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
　　第二百二十九条　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
　　第二百三十条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
　　第二百三十一条　因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
　　第二百三十二条　当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
　　第二百三十三条　租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
　　第二百三十四条　承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
　　第二百三十五条　租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
　　第二百三十六条　租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
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上海市房屋租赁条例（节录）

（1999年12月27日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过自2000年7月1日起施行）

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　　第三十八条　承租人在租赁期间将房屋承租权转让给第三人的，应当书面征得出租人同意，由房屋承租权的受让人继续履行租赁合同，并与出租人签订租赁主体变更合同。
　　公有居住房屋承租人将承租权转让给他人，应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。
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　　第四十条　公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。
　　公有居住房屋承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人经协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意；协商不一致的，由出租人在本处有本市常住户口的共同居住人中确定承租人。
　　租赁户名变更后，原承租人的共同居住人仍享有居住权。
　　第四十一条　房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：
　　（一）　出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。
　　（二）　居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。[page]
　　（三）　非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。
　　（四）　租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。
　　前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。
　　租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。
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上海市房屋土地资源管理局
关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（二）(节录)

(2000年6月28日上海市房屋土地资源管理局发布并施行)

　　一、　公有房屋租赁管理的范围
　　本意见所称的公有房屋租赁包括公有居住房屋和公有非居住房屋租赁。公有居住房屋是指政府和单位分配给职工和解放时收归国有，并且租金按照政府规定的租金标准执行的居住房屋。公有非居住房屋包括以行政调配方式出租的非居住房屋和政府投资建造的公益性非居住房屋。
　　各区县房地集团公司依法受托管理的代管、代理经租等房屋的租赁参照公有房屋租赁执行。
　　二、　公有房屋租赁关系的建立
　　公有非居住房屋租赁，租赁当事人应当使用市房地资源局制定的非居住房屋租赁合同，租赁合同的期限最高不超过２０年。出租人应当在收到承租人提供的有关调配文件后１５日内与承租人签订租赁合同。
　　公有居住房屋租赁，应当使用市房地资源局统一印制的《租用公房凭证》。对未发放《租用公房凭证》的原承租人，由出租人分期分批补发。对已发放《租用公房凭证》的原承租人，由出租人分期分批换发。
　　公有居住房屋出租人应当在承租人要求办理受配房屋或者承租权转让、交换、租赁户名变更手续后１５日内发放《租用公房凭证》。《租用公房凭证》是公有居住房屋的出租人与承租人建立租赁关系的合法凭证。承租人凭《租用公房凭证》向房屋所在地的派出所办理户籍手续。
　　公有居住房屋出租人出具与实际不符的租赁凭证，造成当事人损失的，应当承担相应的民事责任。
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　　 十一、　公有居住房屋承租权的转让和交换
　　按照住房制度改革方案，未列入可出售范围内的公有居住房屋，可以进行承租权的转让；列入可出售范围内的公有居住房屋，不得进行承租权的转让。
　　有下列情形之一的公有居住房屋，不得进行承租权的转让和交换：
　　（一）　整幢独用的花园住宅；
　　（二）　属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的；
　　（三）　产权不明晰的；
　　（四）　承租人拖欠租金尚未结清的；
　　（五）　依法代管或需要落实政策的；
　　（六）　已列入户籍冻结范围的；
　　（七）　承租人在承租房屋内擅自搭建的；
　　（八）　列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的；
　　（九）　其他依法应当由出租人收回的。
　　代理经租房屋承租权转让和交换的，应当征得房屋所有权人同意。
　　除上述情形外，出租人应当同意承租人进行房屋承租权的转让和交换。

　　 十二、　公有居住房屋承租户名的变更
　　《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。
　　承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：
　　（一）　原承租人的配偶；
　　（二）　原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；
　　（三）　原承租人的父母；
　　（四）　其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。
　　承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。
　　承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：
　　（一）　原承租人的配偶；
　　（二）　原承租人的子女（按他处住房情况）；
　　（三）　原承租人的父母；
　　（四）　原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。
　　承租人全家户口迁离本市、全家出国（境）定居，要求继续履行租赁合同的，承租人应当向出租人提出，出租人应当同意。承租人全家出国（境）定居的，应当同时按规定调整租金标准。
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