离婚了房改房怎么办?
导读:
核心内容:离婚后,购买的房改房应该如何处理?下面,法律快车房地产小编为您详细离婚后房改房处理的相关内容。
房改房是指国家将原先租给职工的公有住房,按照国家住房制度改革以相对较低的成本价格出售给职工。国家对于已取得合法产权证书的已购公有住房允许上市交易。
而在房屋流通领域,房改房无疑是一类特殊类型的房屋买卖。在涉及房改房买卖中,如果买卖双方不掌握相关政策,很容易引起纠纷。
政策解读
8种情形禁止交易
一般情况下,已取得合法产权证书的已购公有住房可以上市交易。但是根据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的规定,有8种情形被严格禁止,尤其是买方更应该仔细辨认或者核实清楚,避免因违反法律法规的强行性规定而导致买卖无效。
这些情形包括:以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;上市出售后形成新的住房困难的;擅自改变房屋使用性质的;法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
对于允许上市符合买卖情形的房改房,买卖双方还需注意几点:一,购买后使用一定期限方可上市。根据1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,原则上房改房应在居住满5年后方可上市。二、符合上市期限条件后,必须要经房地产主管部门审批。因为房改房具有社会保障性质,不是完全意义上的商品房,不能像商品房一样自由买卖,只有在批准后买卖双方才能签订《房地产买卖合同》。三、在交易过程中,购买人要补交土地出让金,出售人需交纳出售收益。四、已购公有住房上市出售后,该户家庭不得再按照成本价或者标准价购买公有住房,也不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房。
典型案例
一方购“房改房”,离婚后如何分割
刘女士婚后参加了单位的房改购房,现在刘女士与丈夫离婚,她想问离婚后房屋如何分割?
易律师认为,根据1994年7月国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》,职工以优惠价购买公有住房,每个家庭只能享受一次。不管夫妻双方参加哪一方单位的房改,其购买公房的行为和享受的价格优惠,是基于夫妻双方共同享有的资格和权利。即使仅有参加房改的一方享有以优惠价购买公房的资格,其购房时所享有的优惠待遇,包括国家鼓励职工购买公房性质的价格折扣优惠和以职工住房公积金为计算依据的工龄折扣,该优惠利益在其参加单位房改购买公房时已经实现,应属于夫妻在婚姻存续期间所得。[page]
因此,因夫妻离婚而涉及房改房屋的归属时,该房屋应作为夫妻共有财产,双方都有权分得该房,不能因一方参加了某一方单位的房改为由,限制另一方对该房屋的请求权。售房单位也不能以非本单位职工为借口,侵犯产权人的利益。但是未分到住房的一方已不再享有优惠购房的待遇,且被分割的住房价格,构成中隐含着购房家庭一方或双方的住房补贴和国家企业给予职工的优惠待遇,所以在对房改房作价分割时应参照该房的市场价格。
温馨提醒:
慎重办理交易过户手续
办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节,也是最重要的一关,因此消费者在购买“房改房”时需要慎之又慎。
申继东提醒消费者,在“房改房”交易前一定要摸清房屋的具体信息,以免为自己带来不必要的麻烦,最好的办法是去房管局交易大厅进行查询。在交易过户时,一定要注意产权过户必须报经房屋土地管理部门办理完毕才算完成,中介机构、律师的保证或口头协议都不算完成交易过程。
不要轻易做出先交钱再过户或先过户再交钱的承诺,建议双方可以考虑将房款放在双方都信得过的机构或中介公司代为保管,等过户手续完成后,再将相应房款交与卖方。
“房改房”上市交易的手续比一般的二手房交易多了一道手续,即原户主夫妻双方须带房产证、身份证原件去房改办申请上市交易,经过鉴定,拿到上市审批方可按二手房交易程序进行交易。
相关规定:
《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》规定:职工以市场价购买的住房,产权归个人所有,可以依法进入市场,按规定缴纳有关税费后,收入归个人所有;职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有;职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承,产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定,一般住用5年后方可依法进入市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买、租用权。因此,若甲某将该房改房对外出售,必须补交土地使用权出让金或所含土地收益。
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