核心内容：“买卖不破租赁”作为传统民法上的一项重要制度，一直为我国立法和司法实践所奉行。但随着时代发展，买受人的利益日趋为法律所关注，“买卖不破租赁”原则已经有所缓和。“买卖不破租赁”的适用条件可以归结为买受人明知租赁事实或买受人被推定知晓租赁事实。下面，法律快车房地产小编为您详细介绍。

　　一、基本案情

　　原告：杨某明、杜某妹

　　被告：杨某春、黄某

　　2007年3月28日，被告杨某春与被告黄某签订了两份房屋租赁协议，该两份协议均约定，被告杨某春将本市季景路163号面积34平方米的自有房屋出租给被告黄某开设上海迷妮时装店，租赁期限为五年，自2007年4月1日至2012年3月31日止。其中一份协议约定房屋租金为年租金壹万元，先付后租，一年一次付清，另一份协议约定房屋租金为年租金伍万元，每半年支付一次。同日，被告黄某向季景路163号店铺原承租人徐峰支付了门面转让费叁万元及退还的房屋租金。后被告黄某持上述年租金为壹万元的房屋租赁协议到工商管理部门办理了营业登记。同年6月11日，被告杨某春向被告黄某出具收条，写明收到MINI精品店支付的房租50,000元，迄今为止MINI精品店房租已支付到2008年12月31日。2007年8月22日，被告杨某春与其子杨浩同原告杨某明、杜某妹签订《上海市房地产买卖合同》，将系争的季景路163号店铺出售给原告杨某明、杜某妹。法院另外查明，原告在购买系争的季景路163号店铺前，曾到该店铺实地进行查看，并知晓该店铺正经营着迷妮服装店。同年10月26日，原告杨某明、杜某妹通过房管部门取得了季景路163号店铺的房地产权证。现在两原告以自己是该店铺所有权人为由，要求两被告迁出该系争的店铺，从而引发诉讼。

　　原告认为，自己取得了系争房屋的所有权，虽然其在购房前知道该系争店铺正在经营迷妮服装店，但其并不知晓该店铺是由被告杨某春租赁给被告黄某使用的。现在房屋已经过户到原告名下，但被告杨某春却迟迟未能将房屋实际交付原告，被告黄某也没有迁出该店铺，这已经侵害了原告对房屋的所有权，故诉至法院，要求判令1、两被告搬离系争房屋;2、两被告支付2007年10月26日起到被告搬离之日止的店铺使用费。

　　被告杨某春辩称：两原告购买店铺之前就知道该店铺租给了被告黄某，自己共收到被告黄某从2007年4月开始支付的租金共65000元，每月按5000元标准计算，已经把剩余的25000元租金以借条形式给了原告。现在自己并未实际占有使用该系争店铺，因此不同意原告的诉请。

　　被告黄某辩称：自己在房屋买卖之前就已经租赁该系争店铺，且两原告也知道自己和被告杨某春之间存在店铺租赁关系，自己已经支付给被告杨某春从2007年4月1日至2008年12月31日止的所有租金87000元。自己没有侵权行为，对店铺的占有使用是合法的，不同意原告的诉讼请求。

　　二、法院的认定和判决

　　法院经审理后认为，本案原、被告之间争议的焦点主要有两个：第一，两原告在购买系争的店铺时是否知道或应当知道被告杨某春已将该系争店铺出租给被告黄某的事实，被告黄某作为该系争店铺的承租人能否适用“买卖不破租赁”的法律规定;第二，被告杨某春与被告黄某之间的租赁关系中的租金数额究竟是每月5000元，还是每年50000元。

　　针对第一个争议焦点，法院认为，根据我国《合同法》的有关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。而未经备案登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁”为由向新的房屋权利人要求继续履行租赁合同，但有证据证明新的房屋权利人知道或应当知道租赁事实的除外。在本案中，两原告在购买系争店铺前，曾到该店铺进行过实地查看，并知道该店铺当时正在经营迷妮服装店。按一般常理，原告应当向被告杨某春了解相应情况。现原告辩称当时不知晓服装店的租赁性质和租赁关系的存在，违背了善意购房人的注意义务，也有悖于常理。况且被告杨某春坚称出售时已告知原告租赁事实，被告黄某也表示原告买房前就已知道店铺出租事实。因此可以认定两原告在购房时就已知道、也应当知道该店铺出租给被告黄某的事实。据此，被告黄某作为系争店铺的承租人，虽然其与被告杨某春的租赁合同未经备案登记，但合同效力并不因该店铺的转让而受到影响。由于被告黄某已支付被告杨某春租金至2008年12月31日止，被告黄某并非非法占有使用该系争店铺，而被告杨某春也未实际占用系争店铺，故对于两原告要求被告搬离该系争店铺、支付店铺使用费的诉讼请求，法院不予支持。

　　对于第二个争议焦点，本院认为，被告杨某春与被告黄某之间签订年租金10000元的租赁协议，两被告均确认系当时为办理营业执照有意写低租金数额，双方实际并非按该协议约定的租金履行，因此对该协议约定的租金效力不予确认。被告杨某春并未提供月租金为5000元的相关证据，而且其收到的被告黄某租金总额65000元与租金缴纳期限来看，也不是按每月5000元标准收取，因此，对其辩称租金数额为每月5000元的主张不予认可。被告黄某所提供的向系争店铺原承租人退还四个月租金17000元的收条、被告杨某春收取50000原租金至2008年12月31日止的收条与被告黄某所述每年为5000元的主张能相互吻合，且与年租金为50000元的房屋租赁协议也相印证，因此，法院认定被告黄某与被告杨某春之间租赁协议的租金数额为每年50000元。

　　综上，根据《中华人民共和国合同法》第229条的规定，法院判决原告的诉讼请求不予支持。

　　判决后，原告杨某明、杜某妹在法定期限内提起上诉。二审中上诉人撤回起诉，一审判决已经发生法律效力。

　　三、对本案的研究和解析

　　本案产生于近年来日益发展的商业租赁市场，商业租赁活动已经构成了租赁市场的重要组成部分。案件的焦点问题自然是对“买卖不破租赁”原则的适用，围绕这一原则，还有很多值得进一步研究和探讨的问题。[page]

　　(一)“买卖不破租赁”原则的产生与发展

　　在早期民法上，租赁物的买受人可以凭借物权的优先效力从只享有合同债权的承租人那里取回租赁物，即“买卖击破租赁”，这种状况一直延续到1804年《法国民法典》。到19世纪末期，“买卖击破租赁”的规定越来越受到人们的诟病。在房屋租赁市场中，大部分承租人是处于社会底层的劳动者，其收入状况较差，若因为房屋所有权移转而终止租赁关系，他们往往无力在价格水涨船高(承租人增多，房源稀少)的房屋租赁市场找到另一个合适住处，从而流落街头。如果一味施行“买卖击破租赁”，则难以保证一部分社会底层群众的基本生活条件，危及他们的生存，从而影响社会稳定，酿成严重的社会问题。[2]此外，许多房屋买受人是基于收取房屋租金的目的而购买房屋，租赁合同的继续履行未伤害房屋买受人的利益。相反，通过原租赁合同的延续，房屋买受人节约了寻找新承租人、订立租赁合同等成本，而承租人也节约了寻找新的房屋，重新改造房屋等方面的费用，对这部分人而言，继续沿用原有的租赁合同符合促进商事交易便捷、提高交易效率的经济目标。

　　基于上述考虑，1900年实施的《德国民法典》在第566条(出租人不破租赁)第1款规定“出租人的住房在交给承租人后，被出租人让与给第三人的，取得人即代替出租人，加入在出租人的所有权存续期间有使用租赁关系产生的权利和义务。”[3]这一条规定，首次确立了“买卖不破租赁”原则。此后，大多数国家和地区都沿用了德国民法典“买卖不破租赁”的规范，我国同样在《合同法》、《城市房屋租赁管理办法中》等法律、条例中设置了“买卖不破租赁”的制度，特别是在房屋租赁活动中，买卖不破租赁原则已经成为惯例。

　　随着改革开发的进一步深入，经济生活开始呈现多元化的局面，房屋租赁市场也产生了新的变化，这种变化带来了对“买卖不破租赁”原则的挑战。一来，居民个人收入不断增长，城市商品房供应量持续增加，许多普通老百姓拥有了自己的住房，不再依赖租房解决居住问题。二来，商事活动的广泛开展，促使大量房屋、门面房纷纷变身店铺、商用建筑，使得商业性租赁在占据了房屋租赁市场的重要位置。本案中双方系争的季景路163号门面就是典型的商业租赁房屋。在上海这样一个国际性大都市，大型商业大厦鳞次栉比，小街小巷也是店面连着店面，商业性租赁比重较之其他地区更为庞大。在商业性租赁中，大多数租赁房屋从事商事经营的承租人都是从事商业经营的公司、企业、个体经营户，他们并非低收入群体，租赁关系的终结不影响其基本生活。“买卖不破租赁”原则设立之初的政策需求——保证经济上的弱势群体享有基本的居住条件，对于商业性租赁是不适用的。三来，一味地施行“买卖不破租赁”原则，使得买受人处置房屋的自由意志受到限制，从而不能实现自己对房屋的利用意图，从而在利益上受到了损害。一旦出现出卖人恶意隐瞒房屋租赁关系的情形，买受人在购买房屋后，将长时间受制于房屋租赁合同，从而造成购买房屋的目的落空，而违约责任通常难以弥补买受人的预期利益损失。这样一来，买受人势必需要增加成本来调查房屋租赁情形，从而降低市场流通效率。

　　虽然“买卖不破租赁”原则存在一定的弊端，但该制度已延续百年，仍有不少的价值，能够起到一定的社会效果。首先，正如上文所述，租赁关系的继续履行对于本就以出租房屋为购买目的的买受人而言，能够节约交易成本，提高房屋的利用效率，减少房屋空置时间。其次，“买卖不破租赁”原则最大限度保护了承租人利益，也保证了租赁关系的稳定。对于租赁房屋用以居住的一部分弱势群体而言，买卖不破租赁能够保证其居住条件，维护其基本生活状态。对于租赁房屋用以商业经营的承租人而言，其通常抱有长期经营的目标，往往通过订立长期租赁合同来保证经营地点的固定，并投入大量费用用于装修。若因为房屋所有权移转而被迫结束租赁关系、搬离原来的经营地点，往往带来装修成本损失，固定客源的丧失，经营品牌效益的受损。这种利益损失虽然不至于损害其基本生活，但对于承租人的经济利益打击颇大，将对民事主体从事商业经营的积极性造成损害。同时，租赁关系因为房屋所有权移转而被迫终止的现象，会造成市场经营主体非主观性的变动，影响市场交易关系的稳定，损害交易安全。

　　为了保护交易安全，平衡保护承租人与受让人的利益，绝大多数国家或地区立法在规定买卖不破租赁原则时，同时搭配一定租赁权公示性措施，即只有采取了法定公示性措施才能适用此原则。[4]我们也应当学习这种做法，在运用“买卖不破租赁”这一原则时平衡好各方当事人的利益，既考虑到我国国情的变化，也注重吸收这一制度的优点，从而达到最好的社会效果。

　　(二)“买卖不破租赁”原则的适用要件

　　1、租赁合同合法有效。如果没有合法有效存在的租赁合同，就无所谓原有的租赁关系，更谈不上买卖不破租赁了。此时，判断租赁合同有效的准据点，应当是租赁物所有权让与之时。[5]即法院审查租赁合同是否有效的时间节点，应当是租赁物所有权转让的时刻。考察租赁合同的有效与否，法院审查的重点在于双方意思表示是否真实，是否违背法律强制性规定，是否采用了合法的形式等。

　　在本案中，出租人杨某春与承租人黄某对同一商铺签订了两份租赁协议，并且在租金数额上存在不同，其中一份约定租金为每年壹万元，另一份约定租金为每年伍万元。从被告提供的证据来看，第一份年租金壹万元的租赁合同是故意做低租金用于办理工商登记的，其存在故意欺瞒工商部门的意图，在效力上存在瑕疵。但第二份租赁合同是出于当事人的真实意思表示，并不违背法律的强制性规定，且原告未提供该租赁合同存在效力瑕疵的证据，因而是合法有效的。在租赁房屋所有权移转时，出租人杨某春和承租人黄某都在认真履行着第二份年租金伍万元的租赁协议，这一事实也可以推定双方对合同效力的认可。

　　2、租赁合同已经开始履行。如果租赁合同仅仅是订立完成，尚未实际履行，订立合同的当事人尚未实现对租赁房屋的占有，则承租人仅仅取得了一种债权请求权，不能以其请求权对抗租赁房屋的买受人。同理，若出租人尚未交付租赁物于承租人，则购买租赁物的第三人将无法知悉租赁物上已存在租赁关系的事实，势必会为查验标的物上的权利状况而投入一定的查证成本，交易的顺畅进行就会受到极大的妨碍。[6]此时宽泛地适用“买卖不破租赁”，就违背立法促进商事交易便捷开展的初衷。因此，买卖不破租赁的实现，是以租赁合同已经开始履行为前提的。[page]

　　本案中，在租赁协议订立之后，承租人黄某向系争店铺的原承租人徐峰退还了剩余期间的租金，从而实现其对系争店铺的占有。其后，承租人黄某通过店面装修将其改装成上海迷妮时装店用于经营，并一直经营到系争店铺所有权移转之后。另外，2007年6月11日，承租人黄某按照租赁合同的规定预先向出租人杨某春支付了到2008年12月31日止的租金，出租人杨某春收取该笔款项并注明是收取房租。以上事实表明，租赁合同已经在出租人杨某春和承租人黄某之间实际履行，黄某取得了承租人的地位，可以获得“买卖不破租赁”原则的保护。

　　3、出租人将租赁房屋的所有权转让给第三人。如果买受人和出租人是同一主体，或者存在某种委托、附从关系，则可以认定属于假转让。此时，租赁房屋的转让实际上只是一种表面的假象，并没有实际发生。因此，这时候的买卖关系不应当对租赁关系构成影响。另外，买受人必须履行相关的房屋过户手续，从而使得房屋所有权确定地转移。因为我国法律规定房屋所有权的取得必须采用登记方式，因此，我们必须要求买受人提供房屋所有权属的证书，来证明买受人已经取得租赁房屋的所有权。

　　在本案中，原告提供证据证明，原告杨某明、杜某妹与被告杨某春在2007年8月22日就系争房屋订立了书面的房屋销售合同，并于2007年10月26日办理了房屋过户登记手续，已经取得了该房屋的所有权。此时杨某明、杜某妹与杨某春分属两人，属于真实的房屋转让关系。而且，杨某春原先所有的房屋是一套私房，并不存在转让限制，双方也是通过房屋买卖的合法形式进行转让，手续齐备，因此，该房屋所有权移转关系是真实有效的。

　　4、租赁关系已经采用一定的公示措施。只有采取了一定的公示措施，买受人才能了解租赁关系存在，才会全面思考是否购买租赁房屋，以便作出审慎的决定。如果不采取公示措施，买受人于购买之后才知晓租赁关系存在，则会对买受人的使用目的造成冲击，损害其对租赁房屋的利用，也会使得租赁房屋的使用关系充满不确定性，即租赁关系有可能解除。因此，公示措施对于确定租赁房屋的使用关系，维护买受人的知情权，都有重要的意义。

　　我国《城市房地产管理法》第53条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。《上海市居住房屋租赁管理实施办法》第10条规定，居住房屋租赁合同订立生效后，由租赁当事人持有效身份证明、房地产权利证明和租赁合同等有关材料，到社区事务受理中心办理相关手续;出租人应当办理纳税申报;租赁当事人应当办理居住房屋租赁合同登记备案。《上海市房屋租赁条例》第十五条规定，房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。

　　虽然我国的法律已经有了相应的规定，但这种备案、登记的规定在现实中贯彻施行的情况并不完善。房屋租赁关系复杂多变，存在转租、短期租等情形，一味要求承租人进行备案登记，可能有些脱离社会实际，难以照顾到很多承租人的实际情况。许多承租人由于不熟悉法律规定，或者嫌麻烦，也没有到相应部门办理备案手续。而且这种备案登记很少对公众公布或开放，难以起到公示效果。如果仅以房屋租赁备案登记作为“买卖不破租赁”原则的唯一公示性措施，将极大限制这一原则的适用，不利于对承租人利益的保护。

　　《上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(三)》第30条认为，未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或应当知道租赁事实的除外。这一指示性意见一定程度上照顾了我国房屋租赁的现实，也为司法实践的适用留了一定的余地。

　　此外，该解答也规定，如果因为出租人未向买受人告知租赁关系存在的事实而导致承租人不能运用“买卖不破租赁”的规定继续履行租赁合同的情形下，承租人可以要求出租人承担违约责任。这一规定旨在不能适用“买卖不破租赁”原则时给予承租人以经济补偿，以维护承租人的利益。

　　本案中，法院业已查明，原告杨某明、杜某妹在购买房屋之前已经到过系争商铺处实地查看，并知晓其正在经营迷妮服装店，依照一个商人的常识，其应当知晓该房屋有可能是出租给第三人经营。同时，出租人杨某春证实其已经将剩余租金以借条形式交付给了原告，原告应当知晓该租赁关系的存在。作为买受人的原告辩称其虽然知晓该店铺正在经营迷妮服装店，但并不清楚店铺是由出租人杨某春租给他人经营的说法不合逻辑，且有违商事交易中的合理注意义务。基于上述理由，我们可以判定买受人杨某明、杜某妹已经知晓了这一租赁关系的存在，此时租赁关系已事先向系争房屋的买受人进行了公示，租赁关系应得到保护。

　　(三)“买卖不破租赁”原则的适用效力

　　买受人将取代原出租人与承租人形成租赁关系。原有的租赁合同对买受人和承租人仍然具有效力，两者应当从租赁房屋的所有权移转之时起继续履行原先的租赁合同。《上海市房屋租赁条例》第37条规定，房屋租赁期间转让的，房屋的受让人应当继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。因此，买受人应当与承租人首先对租赁合同进行主体变更。此外，租赁房屋的期限、租金等事项仍然沿用原先租赁合同的规定，若要变更，需要买受人与承租人协商一致，否则应当继续遵循原先的租赁合同规定。

　　本案中，出租人杨某春与承租人黄某签订了两份租赁合同，其租金数额约定不同，一份是每年壹万元，另一份是每年伍万元。但年租金壹万元的合同实际上是为了工商登记而故意做低数额的租赁合同，效力上存在瑕疵，其并未实际履行，本案中并未予以认定。被告杨某春虽然辩称该租赁合同实际履行时的租金为每月5000元，但其未提供相关证据，而且其收到被告黄某的租金数目也不能支持每月5000元的说法。同时，被告黄某提供了年租金伍万元的租赁协议、向系争店铺原承租人退还四个月租金的收条、被告杨某春收取租金至2008年12月31日止的收条等证据，其数目均吻合年租金50000元。因此，法院认定被告黄某与被告杨某春之间租赁协议的租金数额为每年50000元，原告杨某明、杜某妹与被告黄某之间应当按照每年伍万元的租金继续履行租赁合同。被告杨某春应当将房屋所有权移转之后取得的剩余租金交还给原告杨某明、杜某妹，被告黄某应当将2008年12月31日以后的租金交付给原告杨某明、杜某妹，而原告也有权请求承租人黄某给付租金。若一方当事人希望对原租赁合同的租金数额、期限等条款进行变更，应当与另一方合理协商，取得一致意见方可变更。[page]

　　[1] 杨立新：《侵权法论》，人民法院出版社2004年版，第159页。

　　[2] “就房屋租赁言，大部的居家承租人为社会经济上的弱者，立于社会法上生存权的立场有受保护之必要。”参见刘得宽：《民法诸问题与新展望》，中国政法大学出版社2002年版，第65页。

　　[3] 陈卫佐译注：《德国民法典》，法律出版社2004年版，第176、177页。

　　[4] 马俊驹、余延满：《民法原论》，法律出版社2005年版，第691页。

　　[5] 参见王泽鉴：《民法学说与判例研究(6)》，中国政法大学出版社1998年版，第189-191页，转引自马俊驹、余延满：《民法原论》，法律出版社2005年版，第690页。

　　[6] 参见宁丽红：《我国租赁权对抗力制度的理论反思》，载《法学杂志》2005年第2期。