二手独立别墅的税费标准
导读：
核心内容：购买二手独立别墅，税费可别忽视。占据税费大头的主要是营业税、个人所得税和土地增值税，下面法律快车小编为您详细介绍它们的征收标准，算算你的别墅如果卖出大概要有多少支出吧。
营业税：不足五年全额缴纳
计算公式：购房不足五年，应纳税额=全额×5.55%；
购房超过五年(含5年)，应纳税额=[卖出价-买入价]×5.55%
关于房屋购买时间的确定：
1)2005年5月31日前购买的新建商品房，以产权证或房屋交接书上记载的时间按孰先原则确定。
2)2005年5月31日前购买的存量商品房，以产权证上记载的时间确定。
3)2005年6月1日后购买的商品房，以产权证或契税清算后取得的完税证上的时间确定。
个人所得税：核定征收未必吃亏、装修费公证费扣除需凭证
计算公式：应纳税额=(卖出价-买入价-买入时交纳的契税-贷款利息-装修费用-本次交易产生的营业税及其附加、土地增值税、印花税、公证费)×20%
个人所得税的优惠政策：
1)个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
2)个人卖出住宅后，一年内又购入住房的，可按卖出和买入房屋的金额比例退还所交纳的个人所得税保证金。
值得注意的是，装修费用和贷款利息都算在提前扣除项中，扣除装修费用时，须提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上付款人姓名与房屋产权人一致(但如果装修房，即合同注明房价款中含有装修费的，不得重复扣除)。利息一项则根据凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，也都要凭有效证明。
土地增值税：最痛的一环
计算方式：应纳税额=[卖出价-买入价-买入时缴纳的契税-本次交易产生的营业税及其附加、印花税-房产交易费]×使用税率-扣除项目合计×速算扣除系数[page]
“花园住宅”的土地增值税是2005年6月1日开始征收的，只要产权证上标明“花园住宅”或者“花园洋房”，无论原产权人持有了多长时间，一旦转让交易就要缴纳此税种。其税率则是按照累进制，视增值额的不同而不同，范围在30%-60%之间，而且是强制执行，没有特例。贴士1：使用税率和速算扣除系数按增值率大小确定：
增值率≤50%，适用税率30%，速算扣除系数0
50%<增值率≤100%，适用税率40%，速算扣除系数5%
100%<增值率≤200%，适用税率50%，速算扣除系数15%
增值率>200%，适用税率60%，速算扣除系数35%
注：无法提供购房发票及契税完税凭证的，可按资产评估值计算应扣除的房屋购入价
贴士2：土地增值税的优惠政策：
凡符合以下两项条件，且居住满3年未满5年的，土地增值税减半征收；居住满5年的，全额免征土地增值税：
1)因工作调动而出售房屋(需提供相关证明)。
2)因以改善住房条件为目的出售房屋(已购入新住宅，且新购入住宅较所出售花园住宅面积更大)。
倘若一套原购房总成本200万元的独立别墅，3年以内转让卖出的话，如售价为400万元，增值额就达100%，将征收40%的土地增值税，即要缴税约40万元。
而且从优惠条件中不难看出，持有独立别墅满5年以后进行转让的，在交易时也不一定是全都能免征土地增值税，而要由税务局所属的相关部门进行审核，确定属于自住性质的，而审核确定为投资用房的话，则依然要缴纳此税。
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