解除购房合同后的贷款担保合同如何处理
导读：
核心内容：购房者与开发商解除购房合同后，对于购房担保贷款合同应当如何进行处理?下面，法律快车房地产小编为您详细介绍相关的知识内容。
[案情简介]
2004年10月12日，原告张先奎与被告杭州市鸿达地产公司签订《杭州市商品房预售合同》，该合同约定，原告张先奎向被告杭州市鸿达地产公司购买其开发承建的“鸿达公寓”8号楼1208室房屋1套，建筑面积为131.32平方米，总房价款为482005元。原告张先奎于2004年12月5日向被告支付房款96400元、2004年12月28日支付房款7400元，计103800元，组合贷款330000元，共支付房款433800元。双方约定被告交付房屋的期限为2005年3月31日前，若被告杭州市鸿达地产公司逾期交房超过90天，原告张先奎有权终止合同，被告杭州市鸿达地产公司除支付原告张先奎已交房款的利息外，还应按总房款10%支付违约金。由于被告杭州市鸿达地产公司逾期交房超过90天，原告张先奎于2005年7月18日向被告杭州市鸿达地产公司发出要求退房的书面通知。
2005年9月13日，双方就退房事宜经协商后达成一致意见，并签订《协议书》一份。该协议约定：(1)原告张先奎与被告杭州市鸿达地产公司解除《杭州市商品房预售合同》;(2)截至2005年8月30日止，原告张先奎已归还银行的公积金、商业贷款及利息共计84814.16元，由被告杭州市鸿达地产公司付给原告张先奎，尚未归还银行的部分贷款由被告杭州市鸿达地产公司向银行偿还，从2005年11月起，原告张先奎不再承担向银行还款的责任和由此承担的其他一切后果;(3)原告张先奎已向被告支付的房款103800元由被告杭州市鸿达地产公司退还给原告张先奎，被告杭州市鸿达地产公司同时支付原告张先奎该款自2004年12月5日至2005年9月30日的利息10317.24元及以上述款项的10%作为违约金计10380元，补偿原告张先奎其他经济损失688.15元，以上被告杭州市鸿达地产公司共需支付原告张先奎210000元;(4)被告杭州市鸿达地产公司支付原告张先奎房地产交易登记费及印花税款305元，截止银行债务还清时的房屋抵押保险费在银行贷款清偿后即刻支付;(5)被告应当按照下列的期限向原告返还购房款：第一次支付时间为2005年9月28日前，金额为70000元;第二次支付时间为2005年10月16日，金额为50000元及原告张先奎已付的2005年9月、10月银行贷款5337.26元;第三次支付时间为2005年11月20日之前，金额为90000元。如逾期支付，按当期须支付款项1‰/日支付违约金;(6)本协议书自签订之日起，被告杭州市鸿达地产公司可就原告张先奎名下的系争房屋以恰当的方式寻找新客户，但原告对由此可能引发的其他纠纷不承担任何责任;(7)被告杭州市鸿达地产公司应当将原告张先奎在银行尚未归还的贷款清偿完毕并向原告张先奎提交债务清偿证明等所有相关文件，且已将所有须支付给原告张先奎的款项付清后，原告张先奎将配合被告杭州市鸿达地产公司办理最终的退房手续及相关事宜;(8)本协议一式两份，经双方签字盖章后即时生效;(9)自本协议生效之日起视为退房。
协议签订后，被告杭州市鸿达地产公司按约定向原告张先奎支付了第一期款项，第二期款项逾期7天。由于原告张先奎未注销贷款银行的龙卡，可能会引起被告杭州市鸿达地产公司归还贷款后贷款合同仍未注销、作为贷款担保的房屋抵押不能注销或该龙卡的担保单位仍为被告杭州市鸿达地产公司的状态，故被告杭州市鸿达地产公司于2005年11月25日书面通知原告张先奎办理龙卡注销手续或办理龙卡的担保转移手续。但原告张先奎于2005年12月6日致函被告杭州市鸿达地产公司，告知必须在银行贷款清偿完毕后才能办理龙卡的担保转移手续。原告张先奎在该函中同时要求被告杭州市鸿达地产公司支付第三期款项。但在协议规定的时间内，被告未向原告支付第三期款项。据此，2006年3月5日，原告张先奎向被告杭州市鸿达地产公司发出《终止协议通知书》，认为由于被告杭州市鸿达地产公司拒不履行《协议书》，故终止该协议书的履行。
由于双方当事人争议分歧较大，在协商未果的情况下，原告张先奎于2006年5月12日依法向杭州市人民法院提起诉讼，要求被告按照《协议书》的内容履行付款义务。
[法院判决]
杭州市人民法院经审理认为，原告张先奎与被告杭州市鸿达地产公司签订的《协议书》系双方在《杭州市商品房预售合同》未能全面履行的情况下而签订的终止预售合同履行的一份具体操作方法的协议，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，其效力应予认定。原告张先奎称《协议书》是被告杭州市鸿达地产公司在乘人之危情况下签订的，但其未提供证据证明，故本院不予认定。原告张先奎认为自己书面通知被告杭州市鸿达地产公司终止此协议，故协议书不再继续履行。但由于协议是双方所签，终止也应由双方决定或依合同约定和法律规定，现原告张先奎单方面终止协议的行为既未取得对方同意，亦无合同依据和法律依据，故本院对原告张先奎的观点无法支持，双方应按《协议书》办理退房事宜。但协议中涉及银行部分，由于被告杭州市鸿达地产公司在贷款合同中只是担保人而不是当事人，其可按协议约定数额将此款交给原告张先奎，由原告张先奎向银行还贷并注销设立在系争房屋上的抵押权。由于协议书曾中止履行，而原告张先奎继续向银行还贷，在贷款数额上与协议书上的约定有所变化，具体数额应按银行出具的单据为准。对于被告杭州市鸿达地产公司已按协议向原告张先奎支付的部分款项，应从总房款中减去。按协议书约定，被告杭州市鸿达地产公司第二期款项逾期7天，第三期款项应于2005年11月20日支付，被告杭州市鸿达地产公司于2005年11月25日向原告张先奎发函要求原告张先奎注销龙卡，在被告杭州市鸿达地产公司发出此函后可视为双方履行协议遇到困难，无法按协议约定履行，但在11月20日至11月25日这段时间内，被告杭州市鸿达地产公司应属违约，对于这两期违约，被告杭州市鸿达地产公司理应承担协议书约定的违约责任，按当前款项1‰/日支付原告张先奎违约金。由于原告张先奎与被告杭州市鸿达地产公司之间已对退房事宜达成新的协议，该协议不违反法律规定，故原预售合同的约定已被新协议所替代，原预售合同内容不再履行。
据此，法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十百条、第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法第》六十条、第六十四条、第九十一条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、原告张先奎与被告杭州鸿达地产公司于2004年10月12日签订的《杭州市商品房预售合同》予以解除;
二、被告杭州鸿达地产公司应自本判决生效之日起10日内，向原告张先奎支付第三期款项90000元;
三、被告杭州鸿达地产公司应自本判决生效之日起10目内，向原告张先奎支付第二期款项的违约金计387.36元;第三期款项90000元的违约金(按日利率1‰计算，自2005年11月20日计算至2005年11月24日止，共5天);
四、被告杭州鸿达地产公司应自本判决生效之日起10日内，向原告张先奎支付20O5年11月以后尚未归还的银行贷款及利息(具体数额按银行出具的单据为准);
五、被告杭州鸿达地产公司应自本判决生效之日起10日内，向原告张先奎支付房地产交易登记费、印花税款共计305元;
六、被告杭州鸿达地产公司应于银行债务清偿之日向原告张先奎支付截止银行债务清偿时的房屋抵押保险费实际发生额(以保险公司出具的有关单据为准);
七、原告张先奎应自本判决生效之日起10日内，注销设立在系争房屋上的抵押权;
八、驳回原告原告张先奎的其他诉讼请求。
[争议焦点]
购房者与开发商解除购房合同后，对于购房担保贷款合同应当如何进行处理?
[律师点评]
随着我国住房分配货币化、住房商品化和社会化住房制度改革的稳步推进，类似本案当事人以购房担保贷款方式支付房款、购买房屋的买卖方式已屡见不鲜。本案涉及的主要问题是何为购房担保贷款，解除合同时购房担保贷款应当如何进行处理?
以贷款方式购房，不需要购房者一次性支付房款，鼓励了房地产市场的交易，又使房产商能够及时得到房款，加快房地产商的资金流转，从而促进房地产市场的发展。对于银行来说，将资金投放房地产市场，也可以较好地实现资金的增值，并且由于房屋购房担保贷款有其独特的担保方式，贷款安全有较好的保障。因此，购房担保贷款得到了房产商、购房者和银行各方的青睐，在实践中已经得到广泛的运用。
由于采用担保贷款购房的方式在法律上并没有规定，实践中也是从境外借鉴引入，各个银行对贷款发放的条件、贷款合同的版本等有各自的规定。发生纠纷后诉至法院，也成为房地产案件中的新类型案件。因此，有必要结合本案纠纷对购房担保贷款的法律性质进行了解，对担保贷款购房中的法律关系进行分析。
所谓购房担保贷款，通常被称为“按揭”贷款。“按揭”一词来源于香港，在香港法中是指购房者支付部分房款后，将所购房屋登记在放贷银行名下，以担保自己向银行还贷。如果购房者不归还贷款，则由房产商将房屋购回，支付银行的贷款，或者由银行处分该房屋以偿还贷款。“按揭”一词虽然被引入内地房地产市场，但内地房地产市场上使用的“按揭”一词与上述“按揭”的性质有很大区别。内地房地产市场中的银行贷款后，不将房屋登记在银行名下，房产商也多不承担回购的责任，而是作为购房者向银行贷款的保证人。
可见，采用担保贷款购房的法律关系有多层，一般存在四个基本合同关系：第一是购房者因为购房和房产商发生的房屋买卖关系;第二是购房者为支付购房款向银行贷款而产生的借贷关系;第三是购房者将所购房屋作为按约偿还贷款本息的保证而产生的抵押关系;第四是房产商为保证购房者清偿贷款而与银行产生的保证关系。另外，还可能产生另一个法律关系，即购房者按照银行指定的险种向保险公司办理所购房屋保险而产生的保险关系。
上述四种合同关系交织在一起，且有很长的履行期限，如果发生纠纷，尤其当购房者与房产商就所购房屋解除购房合同时，各方之间关系的理清就比较复杂。如在本案中，购房者与房产商就如何退房、退款、如何偿还银行贷款等进行了协商，并签订了《终止协议》。但在履行《终止协议》的过程中发生了矛盾，致使纠纷涉讼。退房后，谁才是归还银行贷款的主体?房屋上的抵押权如何妥善处理?各方义务的履行谁先谁后?银行是否应当参加此类诉讼?退房后银行的权利义务如何?这一系列问题在实践中长期未形成统一认识。在本案中，合同当事人双方的《终止协议》订立得颇为详尽，银行也未申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，在无具体法律规定的条件下，原审法院依照双方《终止协议》的约定处理本案纠纷，基本上体现了公平、合理的司法原则。
若上述当事人没有签订详尽的《协议书》，产生房产纠纷后，导致双方当事人解除购房合同关系后，对于购房担保贷款合同应当如何进行处理?2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，为此类案件的处理提供了法律依据。该司法解释第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”这一规定明确了银行在诉讼中的地位，明确了退房后返还房款及贷款的主体是房产商，基本解决了此类纠纷的主要问题。作为购房者来说，如果在订立了担保贷款购房合同后，又向房产商退房，首先要与房产商就退房的有关事宜达成合法的协议，明确各方的权利义务。如果退房的原因是房产商违约，而双方不能就退房之后的处理达成一致意见的，购房者要注意在2年诉讼时效内通过诉讼保护自己的权利。
另外，由于在与银行的贷款合同中，购房者是借款人，负有还款义务，购房者应当及对通知银行有关退房的事宜，与银行就解除贷款合同问题进行协商。如果购房者与房产商就退房事宜未达成一致，就在不通知银行的情况下停止按期归还贷款，购房者将也可能依据贷款合同承担违约责任。
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