房地产的交易价格
导读：
核心内容：影响房地产交易价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。在本文中，法律快车的小编将为您介绍房地产的价格形成机制，希望能对您有所帮助。
房地产业是国民经济的重要产业，在国民经济中具有重要的地位和作用。近几年，房地产业发展迅猛，每年推动GDP1.5个百分点的增长，但是房地产市场仍没有规范化。发展极不平衡，使得一些地区商品房的土地供求结构性矛盾突出，房地产投资增长过快，但是由于通货膨胀等种种原因部分地区出现所谓鬼城的现象。随着国家房地产调控政策实施以来，经历了眼里的房地产新政，但是全国大部分城市房价却不跌反涨。老百姓的收入增长水平远远落后于房价上涨水平。
一、土地交易及缴纳税款
以房企销售额100万元为基数，按销售额的5%征收营业税5万元，按营业税的7%征收城建税3500元，按营业税的5%征收教育附加税2500元，按利润25%征收的所得税，按土地款3%征收的契税，利润超过20%要采取累进方法计算起纳土地增值税等。加之地方养老、水利基金等不同名目，房地产开发公司总收入中的三成要用于缴纳各种税费。全国工商联房地产商会的数据还显示，从单个城市来分析，上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%；而北京市流向政府的份额为42.42%。
有分析者认为，这些税费负担由开发商部分转嫁到购房者身上，很多都直接或间接地转化为房价的一部分，最终推高了房价。对此，经济学家郎咸平更是鼓吹政府出台了多种政策调控房价，但是房价什么时候才能回归到合理的水平，其实很简单，只要把房地产市场的各种税费降下来，房价就会下降。“只要把房地产市场的各种税费取消掉，那么中国的房价马上下降70%。”
二、财政政策
(1)进一步放宽按揭条件，降低居民购房成本
政策指出对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。现行个人购买普通住房超过两年转让的免征营业税，将个人购买普通住房不足两年转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
(2)取消城市房地产税，提升投资回报率
[page]政策指出按照法定程序取消城市房地产税。根据此前我国的政策，房地产税的征税对象不包括外商投资企业和外籍人员。房地产税率采用比例税率，按照房产余值计征，税率为1.2%；或按照房产租金收入计征，税率为12%。
并且从中央政策来看，政策面既不允许房价涨幅过高、超过普通群众的购买能力，但也不希望房价有太大的波动，影响金融、社会稳定。“国六条”等政策的出台目的就是完善调控政策，加大力度继续控制房价涨幅。但是地方政府在众多利益因素的诱导下，往往选择以房地产业为核心经营城市，带动城市发展。由于对于规划、土地使用权拍卖、税收等要素具有垄断性控制，在具体操作过程中，常常采取各种手段提高土地价格，获取更多的土地出让金、收取各种名目的土地配套费用，使房地产开发成本大大增加，有时会成为推动房价上涨的一个重要因素。
三、货币政策
房地产市场的发展使得人民银行不能通过控制货币供给量来准确地调控物价和经济增长，因为有大量银行资金流入房地产市场，而这部分资金不会对CPI产生任何影响，但是却对房地产价格产生重要影响。而房地产价格变动客观上又会对房地产投资，居民消费行为等实体经济因素产生重要影响。如果不考虑房地产价格对货币政策的影响，货币政策的连续性和一致性则无从谈起。那么，既然房地产价格与货币政策关系密切，能不能把房地产价格作为货币政策的中介目标呢，换句话说，能不能够通过稳定房地产价格来稳定CPI?如果房地产价格能够成为货币政策的中介目标，那么房地产价格与货币政策之间的关系协调问题就可以迎刃而解了。
由于通货膨胀目标区制度没有明确的中介目标，这就使得操作目标(一般为准备金和银行间市场短期利率)与通胀目标的联系以及对各种影响通货膨胀水平的信息的判断，成为决定这一框架成功与否的关键，其中，中央银行对影响通货膨胀预期的判断则更为重要。事实上，自1972年卢卡斯改写宏观经济学以来，市场预期就已成为政府在制定宏观经济政策所不得不考虑的最为重要的经济变量，因为公众的通货膨胀预期与中央银行的货币政策之间始终存在反复的博弈行为。而房地产等资产价格波动确实能为中央银行提供市场通货膨胀预期变动的有用信息，应当包含在监测目标体系之中，成为中央银行进行货币调控的导向性指标。
四、物价水平
在政府财政补贴、减税、信贷等一系列消费刺激计划的作用下，我国住房销售一度成为消费市场三大亮点之一。09年年末时随着经济的回暖，我国消费者信心指数已经从3月份的最低水平86.0回升到9月份的88.1，企业家信心指数从08年四季度94.6的最低点逐月回升至三季度的120.1，虽然仍明显地狱危机前水平，但已形成稳定的回升趋势。随着国内随着国内投资、就业、收入等形式的改观和元旦、春节等传统节日的到来，09年的最后几个月我国的消费信心有进一步的提高，并对经济增长发挥持续支持的作用。物价水平有相当一部分取决与消费者的消费信心和消费水平，过低的信心就导致物价上升，如同多米诺一般间接的影响到了房地产的价格。[page]
五、其他
房屋作为一种商品，除具有一般商品的特性外，还有一个重要的特点是单位价值较高，房地产市场属于资金密集型市场。从供给方来看，较小的房地产项目动辄需要几千万资金，而大的开发项目能够达到几十亿甚至是上百亿元，这么大的资金量仅靠开发商是无法提供的，因此银行贷款成为了目前房地产开发项目的主要资金来源，目前北京市的银行普遍的做法是由开发商提供至少35%的项目资金，剩余大部分来自银行贷款。从需求方来看，银行按揭是消费者购买房屋的主要方式，根据银监会的规定，90平方米以下的房产按揭比例可以达到80%，如果没有按揭的支持，真正能够一次性付清房款的比例非常小。楼盘按揭贷款条件是否优惠、服务效率高低在一定程度上也会影响购房者(尤其是炒房者)的购买积极性。
因此无论从供给还是需求方面看，房地产对银行贷款的依赖是非常大的。除资金需求量较大外，房地产业资金占用周期也较长，房地产开发阶段贷款期限一般为2-3年，具备销售资格后，按揭贷款的期限则更长。
六、结论
总的来说，影响房地产价格的因素是多种多样的，这些因素除了本身会直接影响房地产价格以外，各种因素也会相互影响，如利率因素会直接影响到房地产价格，同时也会影响到房地产开发投资、消费者预期等方面。而且，房地产交易价格也会反过来影响这些因素，如房地产价格对建材价格、对房地产投资规模也会有影响。房地产价格与这些因素的相互影响使得房地产交易价格的变化变得互相联动、错综复杂。
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