隐瞒房屋抵押情况引发购房纠纷

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隐瞒房屋抵押情况引发购房纠纷

法律快车官方整理更新时间： 2019-10-25 06:06:27 人浏览

导读：

核心内容：下面，法律快车房地产小编为您介绍一个关于认购合同纠纷的真实案例，通过法院的判决，为您介绍有关签订合同诚实义务的知识内容。

　　【内容提要】

　　一、详细案例介绍

　　二、法院的判决

　　三、专业律师分析

　　正文：

　　【案情简介】

　　2005年3月18日，原告李某明与被告上海华普地产公司签订了《购房协认购书》，约定原告向被告购买上海市浦东区潮阳北路28号《华普公寓》12号楼三单元A1208房间的商品房一套，建筑面积112平方米，总房价款539040元。双方并约定，在签订正式的购房合同之前，被告保留原告购买此房屋的优先权。

　　2005年4月20日，被告上海华普地产公司取得包含系争房屋在内的预售许可证。2005年5月2日，被告上海华普地产公司将包括系争房屋在内的部分房屋抵押给银行，该项抵押至今未解除。被告在系争的房屋上设定抵押后，未将抵押的事实告知原告李某明。

　　2005年5月15日，原告李某明与被告上海华普地产公司正式签订《上海市商品房预售合同》，该合同约定，原告李某明向被告上海华普地产公司购买上述房屋，房屋总价款539040元，被告上海华普地产公司应于2006年5月30日前交付房屋;付款方式为：合同签订时支付定金30000元，2005年10月底之前支付240000元，2005年12月中旬前支付220000元，房屋交付时付清余款。预售合同签订后，原告李某明于2005年10月3日支付定金30000元，于2005年11月4日支付了购房款240000元，于2005年12月19日支付购房款120000元，余款至今未付。

　　2006年1月12日，原告李某明在了解购买房屋的情况时，发现被告上海华普地产公司已将自己购买的房屋抵押给银行，而且至今抵押的事实未解除。据此，原告李某明要求被告上海华普地产公司作出合理的解释，但上海华普地产公司未给予明确的答复。

　　2006年4月12日，被告上海华普地产公司向原告李某明发出《入住通知书》，要求原告在收到通知书之日起5日内前往房屋所在地办理入住手续，并要求原告付清房屋的余款。2006年4月15日，原告将房屋抵押的事实要求被告作出合理的解释，但被告以种种理由拒绝给予明确的答复。后双方在协商的基础上，原告李某明对被告上海华普地产公司的抵押行为表示理解，并同意办理入住手续。被告华普地产公司也同意原告先办理入住手续，并对交付的房屋进行装修居住，对于房屋的余款双方再进一步协商。据此，2006年4月20日，原告对购买的上述房屋进行装修并用于居住。[page]

　　2006年5月12日，被告上海华普地产公司向原告李某明发出房屋余款《催款函》，要求原告于2006年5月18日之前交付购房余款。

　　原告李某明认为，其与被告上海华普地产公司签订房屋预售合同并支付大部分房款后，发现被告未将合同送交房地产管理部门登记备案，而且还将房屋抵押给银行，被告的行为严重侵犯了自己的合法权益。根据双方签订的购房合同约定，被告应向本人承担违约金19522.50元。但原告的要求遭到被告的拒绝。

　　鉴于此，双方在协商未果的情况下，原告李某明于2006年6月12日依法向上海市浦东区人民法院提起诉讼，要求被告承担违约金19522.50元，并赔偿其经济损失12000元。

　　被告上海华普地产公司认为，本公司根据经营需要将房屋抵押给了银行，所取得的资金全部用于房屋的建设之中。更何况，本公司在通知原告办理入住手续时，原告对本公司的抵押行为表示谅解，并办理了入住手续，对所购的房屋进行了装修入住。据此，从原告的上述行为中可知，原告对本公司的抵押行为已认可，本公司不应再对此承担违约责任。综上，原告李某明提起的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据，请求法院予以判决驳回。

　　【法院判决】

　　上海市浦东区人民法院经审理认为，原告李某明与被告上海华普地产公司签订《商品房预售合同》时，被告上海华普地产公司已取得系争房屋的预售许可证，故该合同符合法律的规定，应属有效合同。在本案中，被告上海华普地产公司将系争房屋向银行作了抵押且未事先告知原告李某明，显然有违诚实信用原则。但是原告李某明在明知该房已被抵押的情况下，仍于2006年4月20日办理入住手续并对该房屋进行装修居住至今，而且在办理入住手续时，原告曾对被告的抵押行为表示理解。故本院根据本案实际情况，确认双方签订的预售合同可不作无效的情况处理。同时，原告李某明在明知该房已被抵押后仍实际入住该房，且未付清房款，亦不同意解除合同，故其要求被告上海华普地产公司承担违约责任缺乏法律事实和法律依据，本院对其的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回原告李某明的诉讼请求。

　　争议焦点：

　　开发商在预售商品房时，未向购房者告知房屋已设立抵押权的事实，其行为应当如何处理?

　　【律师分析】

　　如果说《中华人民共和国担保法》(以下简称我国《担保法》)的施行，让开发商难以再隐瞒其真实情况、将已经设立抵押的房屋预售给购房者，那么类似于本案的交易风险则无疑再次提醒购房者，虽然法律对有关购房者的权利给予了充分的保护，但购房者还需要对自己的权利倍加关注，才能够充分的防范房地产交易风险。因此，购房者在与房地产开发商签订购房合同的过程中，应当认清如下的内容。[page]

　　1.正确认识抵押权，防范购房风险

　　由于购房者与房地产开发商签订商品房预售合同时，房屋尚在建造中，购房者的权利因没有产权证等相关权利凭证予以保障，而购房者又可能因为忽视商品房预售登记的效力和重要性，不主动要求办理预售登记，或者完全信任房地产开发商，由房地产开发商代为办理预售登记，所以在这一环节中经常会出现房地产开发商恶意违约，诸如“一房两售”、“先售再抵”、“先抵再售”的情形。由于购房者不知道在自己签订购房合同之前是否已有人就同一房屋签订了商品房预售合同，也不知道自己所预购的房屋是否已成为房地产开发商抵押给他人的抵押物，故当他人要实现抵押权时，或者房地产开发商与别的预购者履行合同时，预购房屋的购房者将不能实现自己的购房目的，甚至会由于房地产开发商卷款逃跑、下落不明而落得“屋财两空”的悲惨情景。虽然我国《担保法》第四十九条规定，抵押人转让抵押物的行为如未通知抵押权人或者未告知受让人，则合同无效。这一规定无疑能够对房地产开发商的行为有所制约，当发生这样的情况时，购房者可以依法要求确认商品房预售合同无效，并要求房地产开发商返还房款、承担相应的民事责任。但这样的规定，有时候并不能真正保护不知道房屋抵押情况的购房者的合法权益，也不能够真正保证抵押权人权利的顺利实现。因为对于抵押权人而言，重要的是获得抵押物的交换价值以担保债务履行，并非想获得抵押物本身，其要求主张预售合同无效对其本身并无益处。对于购房者而言，由于房价上涨等因素，其有时也并不愿意轻易主张合同无效，甚至有的购房者已经对房屋进行了装修并入住数年，返还房屋及返还房款的结果，可能对其将造成更大的损失。

　　据此，最高人民法院于2000年12月8日颁布了《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》)，使得这一问题的处理方式更加灵活，更加有利于各方当事人之间权利的平衡。该《担保法解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”该条款规定表明，在房地产开发商未告知抵押权人的情况下将房屋预售的，抵押权人可不主张预售合同无效，预售合同不影响抵押权人实现其抵押权，不论房屋预售还是房屋再转让到任何人手中，抵押权人都可以行使抵押权，以该房屋的变卖价款抵偿自己的债权。对于预购房屋的人而言，也不必一定主张预售合同无效，可以在取得房屋所有权的时候，代替房地产开发商清偿所负的债务，以消灭房屋之上的抵押权。当然，购房者可以直接将房款支付给抵押权人，如果其已经向房地产开发商支付了房款，可以就自己向抵押权人清偿房地产开发商的债务而向房地产开发商追偿。虽然这样做存在一定的风险，但对于上涨的房屋而言，亦可以尽量避免损失的减少。[page]

　　综上不难看出，在我国现行法律规定中，抵押权是具有优先性的权利，与预购房屋者的权利相比，抵押权是物权，比购房者享有的债权更为优先。当抵押权与商品房预售发生冲突时，预购房屋的购房者将承担较大的交易风险。因此，建议购房者在与房地产开发商签订购房合同之前，应对开发商承建的房屋进行调查，调查的内容可以集中在房屋的土地使用权是否抵押给第三人、房屋的所有权是否抵押给第三人，上述问题均会影响到购房者将来办理房屋产权证能否顺利取得的问题。

　　2.依法行使权利，制裁违法行为

　　在本案中，购房者购买的房屋已被开发商设定抵押权，这将会始终成为本案原告李某明实现其房屋完整权利的隐患。如果抵押权人享有的债权到期后可以实现，则房屋上的抵押权可以自然消灭，原告李某明与被告上海华普地产公司若就剩余房款履行完毕后即可办理相应的房屋产权。但如果抵押权人通过其他途径不能实现其债权时，法律将允许抵押权人通过处分该房屋并以该房屋的折价款抵偿自己债权的方法实现债权，届时原告李某明或者选择失去该房屋，或者向被告上海华普地产公司主张违约责任;或者为了得到房屋而依照前述《担保法解释》的规定向抵押权人支付房款，然后再向上海华普地产公司追偿。

　　由此可见，不论法律规定如何完善，市场交易的风险仍然无处不在，而要很好地避免类似本案的交易风险，最重要的仍是购房者重视自己的权利，注意交易风险的防范。故建议购房者在购房前应当全面了解房屋的情况，谨慎作出交易决定。签订预售合同之后，购房者应当积极主动地要求开发商将预售合同申请登记，并时时刻刻监督、提醒开发商尽快申请预售登记，以便对抗可能在预售合同签订之后产生的其他权利，从而保障自己的合法权利。若发生风险后，购房者也要积极迅速地寻求合法途径主张权利，尽量将损失减小到最少限度。

　　就本案出现的问题，最高人民法院于2003年5月7日发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于商品房交易中如何适用惩罚性赔偿的问题作出了明确规定。该司法解释规定了适用惩罚性赔偿的五种情况，包括：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人导致合同目的不能实现;商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人导致合同目的不能实现;以及故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明.或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事买，或故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，从而导致合同无效或者被撤销、解除的。以上几种情况，买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。这样做的意义，在于能够有效地制裁和遏制商品房买卖中的欺诈、恶意违约等严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，为商品房交易确立诚实守信的正常秩序。因此，如果发生了上述情形时，购房者应当积极地依法维护自己的权利。[page]

　　在本案中，原告最大的失误就是对开发商抵押的行为表示理解，并办理入住手续、装修房屋并居住，原告的种种行为均反映了其对开发商抵押事实的认可。如果本案原告坚持根据上述法律、司法解释的规定，要求开发商对房屋抵押的事实承担违约责任，并不办理入住手续，造成逾期交付房屋的，购房者还可以要求房地产开发商承担逾期交房的违约责任，从而可以充分的维护本身的购房权益，而不会造成本案的不利判决结果。

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