房屋抵押权与承租人优先购买权的冲突和协调
导读:
核心内容:同一房屋既存在抵押权又有承租人优先购买权时,二者竞合并冲突时,该如何处理?抵押权人要求以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先受偿还是承租人要求实现优先购买权?下面法律快车小编为您介绍。
抵押权是一种担保物权,抵押物不需移转占有,而租赁则需要移转占有标的物并进行使用,二者在性质上是相容的,完全可以并存。
1、先出租,后抵押。
《物权法》第190条规定,“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
《担保法》第48条规定,“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。”
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定,“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”
《合同法》第229条规定,“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”
不难看出,上述规定表达了一个原则,即“买卖不破租赁”当抵押权人主张以抵押物折价,而承租人主张优先购买时,笔者认为,承租人先买权效力优先。首先,租赁在先,抵押在后,符合顺位。其次,抵押权在于保障债权的实现,而其实现的方式很多,抵押权关注的是抵押物的交换价值而非使用价值本身,而恰恰相反,承租人事实上正在使用该房,承租人购买该房屋,其购房款一般足以保障抵押权人的债权实现,可谓是互利共赢。因此,承租人先买权效力应优先。
2、先抵押,后出租。
《物权法》第190条规定,“抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
《担保法解释》第66条规定,“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承担人的损失,由承租人自己承担。”
此时则不适用“买卖不破租赁”原则,房屋上先设立了抵押,在承租人明知该房屋上设有债权时,仍租用,那么,证明承租人已默示的同意了风险的承担,即在行使抵押权时,对承租人所造成的损失由其自行负担,不得加重抵押权人的负担,首先应保障债权的实现。
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