买房贷款遭遇调控新政引纠纷 应如何处理
导读:
买房人办理贷款手续时“上海新政”取消退税优惠,卖房人要求赔偿损失。
律师解读要点
1.如果要退房解除合同,“限购令”这样的国家政策是否属于“不可抗力”,作为免责理由?
2.因政策导致卖家多交的这部分税金,是否应由买家承担?
3.在本案中,如果确定是卖方因素导致的时间延误,是否可作为抗辩理由?买家该如何维护自己的权利?
4.对买房人的其他提醒。
读者曹小姐来信
理财一周报编辑:
您好!
由于“十一”长假间一些调控房地产的新政策的推出,我买房时遇到了一些纠纷,不知道如何解决,想请教一下。
今年9月初,我看中一套二手房,在中介的帮助下很快和上家达成协议,并在几天内就签订了购房合同,房子总价125万元,首付30%。由于对银行贷款政策的不了解,之后的贷款过程相当艰辛。起初我的贷款申请被多家银行拒绝,理由都是该房房龄太老,是1984年的老公房,而银行表示超过25年的二手房无法贷款。后来在中介的帮忙下,我终于找到了一家银行帮忙,但需要多付一成首付。于是,在征得上家同意之后,我们在9月13日重新签订了一份购房合同,将首付改为40%。在签订合同当天,我将额外10%的首付款交给了上家。
没想到这份新签的合同成为了我们之间矛盾的导火索。按照第一份合同,买卖双方约定在9月30日办理过户手续,而在9月13日重新签订的那份合同里,有关过户日的条款并没有修改。当时我曾向中介提出异议,表示希望能将过户日延后,但中介考虑到签约当天时间比较紧迫,而且中介一再向我保证不会有隐患,我就没有修改这条。
9月16日,我和银行签订了贷款申请合同,接下来就进入了审批环节。其间正赶上中秋假期和国庆长假,所以按照银行正常的审批流程,我是没法在合同规定的过户日,也就是9月30日之前办好所有手续的。长假前,我把贷款情况以及银行审批流程向上家做了说明,随后双方达成了口头协议,上家同意在9月30日之后办理过户,而当时我也将这一情况告知了中介。但谁也没有想到的是,长假之后上海市推出了新政策,取消了原先退还个人所得税纳税保证金的政策,也就是说上家由于新政策的推出将无法再享受买房时的退税优惠,会损失1万多元。上家表示,自己无法接受这一事实,并认为我该负全部责任。于是,她以我贷款时间过长,且没有在合同正本中规定的9月30日前办理好过户手续,并最终导致她的保证金不能退还为由,要求我赔偿她的这笔经济损失。
我仔细研究了买卖合同,按照合同后面补充条款中的相关规定,买卖双方过户需要满足两点,其一是下家贷款获批,其二是上家完成抵押登记注销。在贷款环节,我的每笔款项及每个流程,都是及时操作的,没有任何拖延或者逾期,而且目前我的贷款还在银行审批的过程中。我认为自己在贷款环节没有问题,贷款逾期办理是由于银行工作流程以及楼市政策收紧所致。后来我又去交易中心查询过,发现上家是在10月份才办理完抵押登记注销的。也就是说,9月30日前,我的贷款还在审批,并且上家也没有完成抵押登记注销,我是不可能去办理过户手续的。现在上家一口否定我们之前的口头协议,坚持是我违约导致了她的损失,要求我赔偿。我和上家以及中介交涉多次未果。我该怎么办呢?我到底有没有违约,有没有责任,需不需要赔偿呢?另外,如果我要退房,限购这样的政策变更可否作为解除合同的免责理由呢?
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