导读：
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实践中，经常会遇到房屋租赁合同的出租人，并非房屋的实际权利人，而是承租人在向房东租赁房屋后再进行转租，也就是俗称的二房东，对于和二房东签订的房屋租赁合同的效力问题，需要区别进行讨论：
在签订房屋租赁合同时，出租人表示允许承租人转租，或者是在双方房屋租赁合同签订后，出租人同意承租人转租的，承租人转租后和次承租人签订的房屋租赁合同有效，但是租赁期限不能超过承租人和出租人的租赁合同的期限。
如果未经出租人同意，承租人擅自转租房屋，出租人在知道或者应当知道的六个月内，有权以承租人未经同意非法转租为由，请求解除与承租人的房屋租赁合同，或者请求法院确认，承租人与次承租人之间的租赁合同无效。需要注意的是，这里的六个月为除斥期间，不受中断、中止、延长的影响。超过六个月，出租人请求解除合同或者认定转租合同无效的，法院不予支持，承租人与次承租人的租赁合同有效。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条
承租人...
根据《民法典》如果征得原房东的同意，跟二房东签订的租房合同，在符合以下条件时，是有效的：
1、行为人具有相应的民事行为能力；
2、意思表示真实；
3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
法律依据：
《民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第七百一十六条
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
房租租赁市场在这个房价高涨的时代是很活跃的，对于租房者而言，在租房时当然不愿意遇到二房东，生怕一个不小心会上当受骗，可是就目前房屋租赁市场而言，二房东的存在已属普遍现象。那么二房东租赁合同怎么写？
1.租赁合同是当事人或当事双方之间的设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的租赁合同，首先需要有明确的出租方和承租方的个人信息。
2.出租合同主要包括以下几个方面的内容。租赁的描述和用途、租赁期限、租金及支付方式、双方权利与义务、房屋的使用要求和维修责任、合同的变更和解除、违约责任等。
3.双方的权利义务主要包括的内容是租赁房屋交付的方式、承租方作出的保证、房内设备的配置和以及租赁期间所产生的水电、卫生、物业管理费等费用的承担问题等。权利义务方面要尽量约定详细和明确，避免因模糊不清而引发后期的纠纷。
《合同法》规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”因此当出租人和承租人就房屋出租的租金、租赁期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同已经成立。但是成立后的房屋租赁合同是否生效，还要进行以下判断：
１、合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的能力。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
２、房屋是否为法律法规禁止出租。
３、房屋租赁合同的内容是否合法。如承租人用租来的房屋进行违法犯罪活动，在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同是无效的。
如果双方签订的房屋租赁合同不存在上述的情形，原则上房屋租赁合同自双方签字后生效，双方对租房合同生效时间另有约定的除外。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》第四十四条
依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第二百一...
租房没到期转租是否合法，应视具体情形而定。如果征得出租人的同意后转租，那么是合法的。
根据2021年生效的《民法典》第七百一十六条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
法律依据：
《民法典》第七百一十六条
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《民法典》第七百一十八条
出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
法律规定，口头协议与书面协议一样具同等法律效力，同样受合同法等法律法规制约和保护，其合法性没有问题。
但是从证据的角度，口头协议比较难以证明，其真实性难以确定，对于通过法院诉讼解决纠纷的，往往会由于无法举证而无效。
口头的承诺也算是合同，也同样具有法律效力。但最大的问题是一但发生争议，不利的一方就可能不承认他的承诺，在证据不足的情况下，法院也难以支持。根据《合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。在订立合同时，有条件的应当签订书面合同。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》第十条
当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
根据2021年生效的《民法典》第一百四十三条的规定，租房合同违约金过高，合同符合以下条件时有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《民法典》第五百零二条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
法律依据：
《民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第五百零二条第一款
依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
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