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实践中,经常会遇到房屋租赁合同的出租人,并非房屋的实际权利人,而是承租人在向房东租赁房屋后再进行转租,也就是俗称的二房东,对于和二房东签订的房屋租赁合同的效力问题,需要区别进行讨论:
在签订房屋租赁合同时,出租人表示允许承租人转租,或者是在双方房屋租赁合同签订后,出租人同意承租人转租的,承租人转租后和次承租人签订的房屋租赁合同有效,但是租赁期限不能超过承租人和出租人的租赁合同的期限。
如果未经出租人同意,承租人擅自转租房屋,出租人在知道或者应当知道的六个月内,有权以承租人未经同意非法转租为由,请求解除与承租人的房屋租赁合同,或者请求法院确认,承租人与次承租人之间的租赁合同无效。需要注意的是,这里的六个月为除斥期间,不受中断、中止、延长的影响。超过六个月,出租人请求解除合同或者认定转租合同无效的,法院不予支持,承租人与次承租人的租赁合同有效。
承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
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