违建的租赁合同有效力吗
导读:
违法的建筑是不能出租的,所以租赁违规建筑而签订的房屋租赁合同无效。
《商品房屋租赁管理办法》
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租:
(一)属于违法建筑的;
(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;
(三)违反规定改变房屋使用性质的;
(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
《中华人民共和国民法典》
第一百四十三条 【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效:
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。
法律快车提醒您,租赁合同一般需要约定违约条款,也可由双方当事人自行决定是否需要约定违约条款。依据《民法典》的规定,合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:
(一)当事人的名称或者姓名和住所;
(二)标的;
(三)数量;
(四)质量;
(五)价款或者报酬;
(六)履行期限、地点和方式;
(七)违约责任;
(八)解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。对出租人来讲,房屋本身合法与否是明知的,也有义务保证出租房屋系其合法有权出租的房屋,符合双方合同约定的用途。如果出租房屋没有建设工程规划许可证导致房屋租赁合同无效,出租人应当承担全部或主要责任。
承租人在承租房屋时,也应尽到相应的审慎义务,要求出租人出示房屋的产权证件或审批手续。如果承租人未尽必要审核义务,对于损失的产生也应当承担相应的责任。当然,承租人所尽的审慎义务应为形式上的审查义务,如果出租人故意伪造相关产权证件或者审批材料,导致承租人在形式上尽了审核义务后,无法得知承租房屋为违法违章建筑,事后,承租人对合同无效而产生的损失不应承担任何责任。
一般来讲,出租人对于房屋的情况明知,对于合同无效所产生的损失,出租人应当承担70%以上的责任。但如果承租人对于房屋是违法违章建设的情况是明知的,仍与出租人签订租赁合同,对于这种情况下的损失责任分配,有观点提出应由承租人承担全部损失。出租人是房屋的建设者或者受益者,对房屋的情况也最为熟知,如果出于经济利益的考虑,将房屋出租,情况不是极为特殊,仍应由出租人承担的责任;如果情况比较特殊,比如出租人出租房屋的价格极低,时间较短,合同中对责任承担又有明确约定的情况下,可以判令出租人在其受益范围内承担责任较低的相应损失。
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引用法条
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