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城市更新提供产业引入、回迁安置法律服务

来源:法律快车 作者:小编

  本文来自华瑞兴律师事务所撰写的《城市更新法律实务与政策研究》,版权归律师事务所所有,转载请联系华瑞兴律师事务所。

  一、提供产业引入法律服务

  《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》(以下简称《指引》)是城市更新“1+1+N”政策体系中的系列指引之一,是对2020年市委十一届十一次全会审议通过的《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》(穗字〔2020〕10号)有关内容的细化和落实,能进一步规范我市城中村改造项目改造合作企业引入及产业服务。为提升广州市城中村改造的质量及长远发展,产业引入已经成为选择合作企业不可或缺的招商条件之一。为更好的服务于产业引入要求,律师一般在产业引入方面可以提供如下法律服务:

  1.可以提供城中村改造产业引入方面政策解读与培训法律服务;

  2.可以提供在审查招商文件时特别关注关于产业引入这部分条件的设置是否符合现行政策的要求;

  3.可以提供项目所在地区的圈层认定及产业要求分析;

  4.可以对产业引入的方式及后续的绩效考核方式或者违约责任承担方式进行设置;

  5.可以草拟、审查、修改合作协议有关产业引入方面的条款设置及违约责任承担;

  6.必要时可以就产业引入提供专项法律服务,出具法律意见。

  二、回迁安置的法律服务

  (一)参与拆迁安置物业移交的洽谈、谈判活动

  移交前应当协助审查拆迁安置房是否符合约定的规划设计方案。在委托人参与拆迁补偿安置物业移交相关事项的协商、调整、协调的过程中提供法律咨询,控制法律风险,维护委托人的利益。

  (二)协助委托人制定拆迁安置物业移交方案

  为了之后回迁房分配工作能顺利进行,移交方应当制定详细的物业移交方案,法律服务人员应当根据各村的实际情况,指导移交方做出公平、合理、公正、合法的移交方案。制定移交方案前应当指导移交人梳理安置协议,对拟安置情况进行摸底调查。法律服务人员应当对被拆迁人安置资格进行审查,提示移交方应对选房意向进行确认登记,并对选房编号进行公示,以减少移交中出现的争议。被拆迁人选好房,移交方还应当要求选房方对选房结果进行确认。

  (三)提供拆迁安置物业移交法律服务

  就拆迁安置物业移交中出现的纠纷,应及时疏导,作好法律宣传,提供法律咨询,以免事态扩大,影响社会的稳定。旧村改造周期较长,被拆迁人等待移交这一刻已经很久了,稍有误解就可能产生纠纷,这些纠纷经常还可能是群体性的,法律服务人员在解决这些纠纷时应当格外慎重。

  (四)协助委托人办理项目安置房房屋权属证

  办理安置房权属证明前应当提醒双方进行安置房款结算,并收集好安置协议,进行整理、归档之后告知被拆迁人应当准备的证明材料,协助其及时办理权属证。

  (五)就签订《前期物业管理合同》提供法律咨询

  前期物业服务合同应包括以下内容:房地产开发单位、房地产开发单位委托的管理单位、购房人(业主)物业管理服务费用的标准、物业管理服务费用的交纳时间、物业管理服务费用标准的调整方式、其他有偿服务费用的标准及收取、维修基金的管理和使用、房屋保险的相关约定、违约责任的约定等。前期物业服务企业与建设单位签订物业管理合同后,在业主委员会成立之前,同时应当与业主签订前期物业服务合同,明确双方的权利义务,避免因此而发生纠纷。业主一旦签订前期物业服务合同,即表示接受前期物业服务企业的管理,应当履行合同中约定的缴纳物业费等义务。在实践中,前期物业服务公司由建设单位选聘,因此时尚业主委员会尚未成立,无法由业主大会选举产生。

  (本文来自华瑞兴律师事务所《城市更新法律实务与政策研究》)

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