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2008年9月18日我与房地产发展股份有限公司签定认购协议并承诺在开盘7日内我签定《商品买卖合同》，认购金在双方签署《商品房买卖合同》时

更新时间：2018-08-24 11:02:07人浏览

问题描述：

2008年9月18日我与**房地产发展股份有限公司签定认购协议选购**住房面积89.96平米团购单价3870元/平米，总价348145.2元。预付178145.2元认购金。认购协议书上说余款在开盘7日内付清，并承诺在开盘7日内**我签定《商品买卖合同》，若我需要采用按揭付款，除在开盘七日内与**签定商品买卖合同外，还需在7日内提供贷款所需的资料，若银行不能贷款，认购金在双方签署《商品房买卖合同》时，自动转为购房款。签定认购书7日内荣盛未与我签定《商品房买卖合同》直至2009年9月11日突然给我寄来一张律师函说认购合同已解除将我的房子卖掉还要扣我认购金的5%作为违约金。我现在相当焦虑，不知房地产所谓的开盘法定时间是什么时候？他们这种行为是否合法？我如果打官司胜算几成？请律师帮帮我谢谢您

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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商品房买卖合同中违约金的计算　　
1、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。　　
2、商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。　　
3、由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：　　
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;　　
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;　　
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

2018-08-24 10:46:41

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买卖合同特征：　　
1.买卖合同是有偿合同。买卖合同的实质是以等价有偿方式转让标的物的所有权，即出卖人移转标的物的所有权于买方，买方向出卖人支付价款。这是买卖合同的基本特征，使其与赠与合同相区别。
是有偿民事法律行为。
2.买卖合同是双务合同。在买卖合同中，买方和卖方都享有一定的权利，承担一定的义务。而且，其权利和义务存在对应关系，即买方的权利就是卖方的义务，买方的义务就是卖方的权利。
是双务民事法律行为。
3.买卖合同是诺成合同。买卖合同自双方当事人意思表示一致就可以成立，不以一方交付标的物为合同的成立要件，当事人交付标的物属于履行合同。
4.买卖合同一般是不要式合同。
通常情况下，买卖合同的成立、有效并不需要具备一定的形式，但法律另有规定者除外。
5.买卖合同是双方民事法律行为。

2018-08-24 10:51:57