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所谓的小产权房，有时也叫“乡产权房”，指的是一些村集体组织或者开发商建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的，并由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。
(一)法律效力 “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况： 对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。 对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。 对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
(二)房产转让 “小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
(三)小产权房的法律风险 第一种就是农民的住宅房交易，有的城市居民喜欢农村传统的平房大院，前几年几万元就能买到，近两年随着征地的急速扩张，近郊区的平房大院动迁补助费标准很高，出现了大量卖房村民反悔要求确认买卖合同无效的案件，如何发配动迁补偿费和买房款之间的巨额差价成了司法审判中的难题，国内的大部分法院还是确认集体土地上房屋买卖合同无效，只是保护购房者的购房款及翻新改造和装修的费用，增值补偿部分还是归村民所有。 第二种就是各类农业园或者养老院的别墅，这类房屋一般成规模开发，如果这类房屋的买卖发生纠纷，例如，逾期交房或交房标准、房屋质量、配套设施、物业管理等出现问题，合同中约定的违约赔偿条款都不能得到支持，因为前提买卖合同是无效的，其结果一般是退房退款。所以，此类房屋在尚未建成阶段风险很大，如果是购买已建成使用的，买房人对现状已经认可，发生争议的风险较小。 第三种就是集体土地上的楼房交易。集体土地上的楼房大多是解决农民集中上楼或动迁安置等名义立项建设时，超建形成的。有相当多的购房者持有房产执照和契税完税证明，使这类房屋的交易在表面上看上去已经得到政府的认可。实际上这部分房产执照是八十年代套印市政府红印印刷的类似于奖状式样的一种产权证，当时有一部分流失在乡村土地办公室，后来市政府已经公告停止使用这种奖状式产权证，但一部分违法建设的集体土地上的住宅购买人在九十年代仍然从售房企业或村委会获取了这类产权证，并且缴纳了契税。 第四种小产权房大多是二手房交易，少量是新建房屋，主要是没有办理征地手续及欠缴土地出让金。不仅合同会被确认为无效，未来面临再次动迁补偿费标准较低的风险，由于购买时相对于国有土地上的商品房比较便宜，将来动迁时的补偿费标准相对低于同地段的商品房也是正常。
(四)小产权房能否转正 目前小产权房的情况比较复杂，不排除个别建设的小产权房屋因补足相关土地、规划等手续而取得城市房屋产权的情况，但该情况并不是普遍现象。因为目前开发建设这些小产权房的开发单位基本都是些“小家”，房屋建成销售后，开发单位得到销售款后，也都撤走了。而小产权房转正时，需要这些开发单位再掏钱来补办相关手续，而此时房屋已经销售完毕，小产权房即使转正了，开发单位也没有任何收益，所以绝大多数的开发单位不会为已经销售的小产权房补办转正手续。因此购房者不要认为“小产权房”将来都能转正，才决定购买小产权房。
(一)法律效力 “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况： 对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。 对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。 对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
(二)房产转让 “小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
(三)小产权房的法律风险 第一种就是农民的住宅房交易，有的城市居民喜欢农村传统的平房大院，前几年几万元就能买到，近两年随着征地的急速扩张，近郊区的平房大院动迁补助费标准很高，出现了大量卖房村民反悔要求确认买卖合同无效的案件，如何发配动迁补偿费和买房款之间的巨额差价成了司法审判中的难题，国内的大部分法院还是确认集体土地上房屋买卖合同无效，只是保护购房者的购房款及翻新改造和装修的费用，增值补偿部分还是归村民所有。 第二种就是各类农业园或者养老院的别墅，这类房屋一般成规模开发，如果这类房屋的买卖发生纠纷，例如，逾期交房或交房标准、房屋质量、配套设施、物业管理等出现问题，合同中约定的违约赔偿条款都不能得到支持，因为前提买卖合同是无效的，其结果一般是退房退款。所以，此类房屋在尚未建成阶段风险很大，如果是购买已建成使用的，买房人对现状已经认可，发生争议的风险较小。 第三种就是集体土地上的楼房交易。集体土地上的楼房大多是解决农民集中上楼或动迁安置等名义立项建设时，超建形成的。有相当多的购房者持有房产执照和契税完税证明，使这类房屋的交易在表面上看上去已经得到政府的认可。实际上这部分房产执照是八十年代套印市政府红印印刷的类似于奖状式样的一种产权证，当时有一部分流失在乡村土地办公室，后来市政府已经公告停止使用这种奖状式产权证，但一部分违法建设的集体土地上的住宅购买人在九十年代仍然从售房企业或村委会获取了这类产权证，并且缴纳了契税。 第四种小产权房大多是二手房交易，少量是新建房屋，主要是没有办理征地手续及欠缴土地出让金。不仅合同会被确认为无效，未来面临再次动迁补偿费标准较低的风险，由于购买时相对于国有土地上的商品房比较便宜，将来动迁时的补偿费标准相对低于同地段的商品房也是正常。
(四)小产权房能否转正 目前小产权房的情况比较复杂，不排除个别建设的小产权房屋因补足相关土地、规划等手续而取得城市房屋产权的情况，但该情况并不是普遍现象。因为目前开发建设这些小产权房的开发单位基本都是些“小家”，房屋建成销售后，开发单位得到销售款后，也都撤走了。而小产权房转正时，需要这些开发单位再掏钱来补办相关手续，而此时房屋已经销售完毕，小产权房即使转正了，开发单位也没有任何收益，所以绝大多数的开发单位不会为已经销售的小产权房补办转正手续。因此购房者不要认为“小产权房”将来都能转正，才决定购买小产权房。
2019-11-09 08:22:39
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小产权房是相对于大产权房而言的，其本身是不合法的，国家并不向这类房屋颁发产权证，这也将会导致后续购房者权利保障的缺位。但是，在现实实践中，选择购买小产权房的人却非常多，而且大有加剧的趋势。其原因主要有以下几方面：
1、低售价、低租金，成为低收入人群抢购小产权房的主要推动力。相较于价格高昂的商品房，购房者购买到了便宜的房子，实现了住房梦。
2、近年来，打压小产权房的政策不断，但在实际操作层面，政府基本上没有采取强有力的处罚手段，因此监管缺位致使小产权房迅速蔓延。
3、基层的乡政府、村政府基于利益需要默许推动之下，很多小产权项目打着新农村建设的名义也迅速发展。农村土地是集体所有制，目前流入市场新增的小产权房主要基于集体用地，甚至部分占用耕地。村干部手里掌握着村集体用地的公章，私自卖地很容易，在不用交纳土地出让金和各种税费情况下，小产权房的主导者——村一级或镇一级政府可获超额利益
4、小产权房购买者法不责众的心理，也是助长小产权房快速蔓延不可忽视的客观原因。
5、合作开发商也可按比例分成。由于不用交纳土地出让金和各种税费，小产权房收益一般也会超过商品房开发所得的收益。
6、村民除自住房外也获得了房屋开发的分红。
1、低售价、低租金，成为低收入人群抢购小产权房的主要推动力。相较于价格高昂的商品房，购房者购买到了便宜的房子，实现了住房梦。
2、近年来，打压小产权房的政策不断，但在实际操作层面，政府基本上没有采取强有力的处罚手段，因此监管缺位致使小产权房迅速蔓延。
3、基层的乡政府、村政府基于利益需要默许推动之下，很多小产权项目打着新农村建设的名义也迅速发展。农村土地是集体所有制，目前流入市场新增的小产权房主要基于集体用地，甚至部分占用耕地。村干部手里掌握着村集体用地的公章，私自卖地很容易，在不用交纳土地出让金和各种税费情况下，小产权房的主导者——村一级或镇一级政府可获超额利益
4、小产权房购买者法不责众的心理，也是助长小产权房快速蔓延不可忽视的客观原因。
5、合作开发商也可按比例分成。由于不用交纳土地出让金和各种税费，小产权房收益一般也会超过商品房开发所得的收益。
6、村民除自住房外也获得了房屋开发的分红。
2019-11-09 08:26:37
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国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：
1. 是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
3. 是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。
1. 是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
3. 是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。
2019-11-09 08:41:29
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