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我房子有查封，买方答应帮我查封的金额付上，/网签当天忘记带产证，买方要求和付20%的违约金。

更新时间：2019-11-01 07:09:00人浏览

问题描述：

我是卖方，我房子有查封，买方答应帮我查封的金额付上，但一直没付，/网签当天忘记带产证，买方要求和付20%的违约金。我房子有查封，买方答应帮我查封的金额付上，/网签当天忘记带产证，买方要求和付20%的违约金。

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卖方逾期交房的违约责任应如何约定?卖方逾期交房一般有两种情况：一种是在合同约定的入住期日到来时，卖方未能完工并通知购房者入住;一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，卖方为按合同期日办理入住，也通知购房者入住。　　一般而言，针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可，但为防止出现第二种情况，买卖双方为入住条件发生争议，卖方拖延不解决，买方又未能按时办理入住，导致更多的纠纷，因此，买卖双方应明确约定：
(1)卖方向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件，首先，由卖方向买方交付《北京市建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》;其次，卖方承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标;否则，视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件;否则视为违约、卖方逾期交房;
(2)卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的(如3—6个月)，则买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。

2019-11-01 06:42:27

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1、买受人一般违约，出卖人仅能要求承担违约责任等使合同继续履行
实践中，很多房屋买卖出卖人和中介人员不能区分一般违约和根本违约，误认为买受人出现了未按期履行合同义务的违约行为便可解除合同。而实际上，如果买受人违约，但只构成一般违约，且买受人愿意并且能够继续履行，特别是买受人已经履行合同的主要部分，出卖人不能行使要求解除合同，应通过违约方承担违约责任、实际履行或者赔偿损失等补救措施使合同继续履行。
2、买受人根本违约，出卖人方可解除合同
买受人出现根本违约时，出卖人获得合同解除权，有权解除合同并要求买受人承担根本违约的违约责任。
但如果出卖人在具有合同解除权情况下，继续接受买受人的履行，应视为出卖人以实际行为放弃了其所具有的解除权。从防止滥用解除权的角度，一般不宜认定出卖人可要求解除合同。

2019-11-01 06:43:58

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一. 按我国有关法律规定，房屋所有权因买卖转移变更时，应自转移变更之日起，三个月内办理转移变更登记手续，因此，当事人只有办理完成房屋过户登记手续，房屋所有权才发生转移。过户登记的时间即为所有权转移的时间。形式上，购房者取得的房产权证即为其所有权证明。这与不动产权利的转移是要式行为、以登记为成立要件的法律要求是相一致的。所以下列两种情形法律效力不同： (l)未办理过户登记的，即使房屋已实际交付甚至入住，房屋所有权仍然未发生转移，仍在转让方手里;因此，购房者在此种情形下应与开发商及时联系，协商办理有关过户手续的事宜，及时取得所有权。遇到拖延或明显违约不办理的，应按合同有关约定要求开发商承担违约责任;
(2)房屋买卖双方已办理房屋过户登记手续，买方已取得产权证的，即使双方尚未实际交付房屋，买方未实际占用、使用
二. 　我国《物权法》确立了不动产物权变动的原因和结果相区分的原则。根据该原则，物权变动的原因与变动的结果依据不同的法律根据。关于不动产物权变动的基础关系的合同是否有效，即设立、转让、变更与消灭不动产物权的合同是否生效，应当依据合同法来判断，而不以不动产是否办理物权登记为标准进行判断。合同行为与不动产登记行为是两个不同的法律行为与事实，不动产是否登记不影响合同的效力。由此可见，不动产登记对于原因行为的有效性即基础法律关系没有实质性影响，当事人对原因行为有效性的争议应当通过向法院提出确认之诉加以解决。根据以上法理，可以认定：房主转让合同已经生效，对合同内部双方而言，受让人已经取得该房屋的所有权；但是，因为没有办理房屋所有权过户手续，为此不具有对世权，也就是不能对抗第三人。可以采取的措施有：第一，向法院提起确认之诉；第二，向原房屋所有人主张赔偿权。

2019-11-01 07:09:00